築古中古戸建の魅力はなんと言っても価格の安さです。
５００万円以下で買えること、土地値以下で買えることも珍しくなく、住める住宅を見つけられれば、無料で住めるくらいにお得なのです。
例えば、更地で１０００万円で売り出されているエリアで、同じ広さの土地に築古住宅が建っているだけで８００万円などで売り出されていることも珍しくありません。
素人の方が見ると、なぜ建物がついてくるのに安くなるのか？と不思議に思うかもしれませんが、基本的に住宅購入を考えている方のほとんどが、新築を建てることを想定しており、土地を探している例がほとんどなのです。つまり求めるものは更地で、古家付はマイナスポイントなのです。売主は、自身で解体すると手間と費用がかかりますし、更地にすることで、固定資産税も上がりますし、更地にすることで、土地の色々なデメリットが浮き彫りになる可能性もあります。
これらの解体費用、手間、リスクなどをすべて買主にお願いする代わりに更地より安く売りだされている中古戸建があるということです。
これは、築古の中古戸建を探している方にはむしろ朗報となるわけですが、取り壊すことを前提に売り出されている築古戸建てだからこそ、問題を抱えている例は多くあります。
本記事では、実際に居住用としてお得に築古中古戸建を購入するために、購入前に確認すべき事項についてまとめております。
予め言っておきますが、築古中古戸建購入は、新築や築浅中古と比べても格段に難易度は上がります。購入費用が安い分致命傷になることは少ないですが、リスクが高いことは承知の上で購入を検討願います。
築古中古購入時の確認事項
分類としては大きく３つのカテゴリーで確認していきます。どれも重要なので、見落とさないようにしましょう。
土地編
１．市街化区域か市街化調整区域か。都市計画地域の確認
詳しくはこちらを参照。
２．ハザードマップを確認。
土砂災害特別警戒区域は一発アウトです。その他土砂災害警戒区域や洪水・津波による浸水エリアなどは避けましょう。しかしながら、洪水に関しては、エリアによっては、ほとんどの土地が該当する場合があります。その場合は仕方がないので、なるべく想定浸水の深さが浅い土地を選ぶようにしましょう。
３．土地の形状を確認
整形地が理想です。だいたいの場合、長方形タイプが多いですが、あまりに細長い土地や台形などの変形地や旗竿地と呼ばれ、道路の入り口が狭く、細長い道を入った後に四角の土地がある旗のような形をした土地はあまり好まれないため、坪単価が安くない限り手を出さない方が良いです。形状が悪い土地は将来売り出す時に安くしなければ買い手がつきません。
４．地盤の固さを確認
これはエリアごとにおおよそ分かります。昔田んぼだったエリアなどは大抵地盤が緩く、建物も傾いている可能性が高いです。将来土地として売り出す時に１００万円以上の地盤改良が必要となる可能性も高いので、購入時は避けるか、その分安く購入する必要があります。どのみち地震の時建物が崩壊する可能性が非常に高く、命の危険があるため避けた方が無難です。
５．隣接する道路の種類、向き、隣接する幅を確認
道路付けは非常に重要です。もし目の前の道路が私道なら、大抵近隣の家と共同所有になっていると思いますが、将来的にトラブルの可能性が高いので避けた方が無難です。もしくはどうしても買いたい場合は、権利関係を明確にして、しっかり覚書等が残っていてトラブルの可能性が低そうか確認する必要があります。目の前が公道であれば、大きな問題はありません。あとは積雪エリアであれば除雪車が通るか、道路の幅はどれくらい、交通量はどれくらいかが重要になります。狭い道路で往来が激しいと、車を駐車する時に苦労します。日々の生活におけるストレスはできるだけ避けた方が良いので、注意が必要です。また、道路と接地している幅は非常に重要になります。もし接地幅が２メートルを下回っている場合、再建築不可となります。そのような土地の価値は二束三文になりますので要注意です。
また北向きや西向きは、南向きや東向きに比べると価値が落ちます。土地値を坪単価で計算して相場より安いか高いか判断する際に、これらの条件が非常に重要になってきます。
６．将来的な都市計画を確認
少し高度な話になりますが、土地購入は出口戦略が重要です。株などと同じで、長期的な視点で値上がりが期待できるか否かが重要となります。今後の都市計画は市区町村などが作成していることが多く調べてみると良いです。もし、今後開発に力を入れるエリアになっていれば、これから近隣が発展し、地価が上昇する可能性もあります。もしくは、今後力を入れるエリアに入っていなければ衰退していく可能性もあります。
７．建蔽率、容積率の確認
建蔽率とは敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合
容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合
建蔽率も容積率も高い方が良いです。建蔽率が低いと、折角広い土地を持っていても、小さな建物しか建てられません。また容積率が低いと、建物がある程度の大きさで建てられても、２階の延床を広げることで、容積率が超えてしまう制限がかかり、大きな家が建てられなくなります。
例えば１５０平米の土地で建蔽率４０％、容積率６０％となっていれば、建物の土地に接地する１階部分の面積のマックスは６０平米になります。そして、容積率６０％ということは、建物の延べ床面積は９０平米までとなります。仮に、１階部分が６０平米の建物を建てた場合、２階も６０平米の総二階の建物も建てられるわけですが、容積率の制限により９０平米までとなっておりますので、必然的に２階は３０平米がマックスになります。
これらの比率を調べておかないと、将来建て替えや売り出す時に価値が下がることになります。
８．防火地域もしくは準防火地域か否か
地方でも中枢のエリア、市街地の中心などでは、防火地域や準防火地域に指定されていることが多いです。多くの建物が隣接しているエリアでは、延焼を防ぐために対策されています。つまり、家を建てる時に防火仕様にしなければならないため、網入りガラスやシャッターの採用、家の材料なども防火地域の基準を満たさなければならないため、建築コストが上がります。その分土地の価値が下がるのでよくよく調べておかなければなりません。
９．地目は宅地になっているか
地目とは土地の種類であり、家を建てることを前提とした土地ならば、宅地になっているはずです。ほとんど例はないですが、もし購入する物件の土地が農地などの宅地以外になっているのであれば、速やかに宅地へ変更が必要です。専門家に依頼する場合、費用は５万円程度かかりますし、何よりも宅地になっていない中古住宅というのは、権利面の手続きなどが雑な可能性もあり、色々と不安になります。
１０．がけ条例などに該当していないか
注意が必要なのは古い擁壁の上に建っている場合です。
擁壁とは
このようなコンクリートを指し、古くなった擁壁の上に建っている建物は地震などで倒壊する危険がありますし、将来建て替えをする時に、擁壁の補修をしなければ、建て替えができない場合がほとんどです。大きさや状態にもよりますが、擁壁工事で３００万円以上かかることも珍しくないため、古い擁壁の建物は原則避けるのが無難です。
購入したい場合でも購入前に必ず擁壁の状態を確認し、がけ条例などの条例により将来的にどのようなリスクが発生するかしっかり見極めるべきです。
建物編
１．建物に傾きがないか確認
傾きの補修は費用が読めないくらいに高くつくことがありますし、傾きの度合いによっては、平衡感覚が狂い体調不良になります。耐震性能も下がりますし、建物の価値を大きく下げるので、傾きがある場合は、相当安く買うか、見送るのが賢明でしょう。ちなみにスマホのアプリで水平器があるのでダウンロードして使用するのが良いです。
調べ方としては、各部屋の床にアプリを入れたスマホを置き、水平度合を測ること、各窓を開閉してスムーズにできるか確認すること。傾きがあると、うまく開け閉めできないことがあります。さらに各部屋のドアや引き戸なども開閉してみることが有効です。
２．雨漏れがないか確認
各部屋の壁や天井に雨染みがないか隈なくチェックしましょう。特に２階天井は注意です。点検口があるならば、天井裏も確認しましょう。また窓縁部分も雨漏りが多いので注意が必要です。床や畳も見ておくと良いです。定期的に雨漏りしている箇所の床は腐っていたり、畳も変色している例があります。さらに外からも見ておきましょう。外壁に大きなクラックがあればそこから雨が侵入する例もあります。
万が一雨漏りを発見したら修繕する必要がありますが、雨漏り箇所を特定できない場合は高額な修繕費がかかる可能性もあります。リフォーム業者に立ち会ってもらい、その場で修繕見積を出してもらうと良いと思います。
３．シロアリ被害がないか確認
まずは、外側をぐるっと回って基礎部分を確認しましょう。もし以下のような蟻道を見つけたらシロアリ被害が出ている可能性があります。
意外と蟻道を知らない方が多いですが、これを見つけたらほぼ間違いなくシロアリ被害が出ていると思いますので、床下を確認する必要があります。購入前にリフォーム業者に立ち会ってもらい、駆除費の見積と現在の被害状況の確認をお願いしたほうが良いです。柱がやられていたら、もはや建て替えるレベルかもしれません。
ここまで説明した傾き、雨漏り、白蟻が建物における三大悪だと思っています。逆にこれらすべてが問題なければ、致命傷は避けられると思います。
４．水回りの劣化具合を確認
築古の場合、一回ぐらいリフォームしている例が多いですが、昔のままの場合も多々あります。古くなってくると配管などが劣化して水漏れのリスクも増えますので、交換や修繕が必要になります。配管から水回り設備すべて交換となると３００万円以上になる可能性もあるので、水回りのリフォーム履歴、特に配管の交換履歴、現在の水漏れや腐食の状況などはしっかり見ておきましょう。中古住宅の査定において、過去のリフォーム履歴はほとんど加算されていないはずなので、もし数年前にリフォームしていて綺麗な状態ならばお得だと思います。注意点としては、在来のお風呂はスペースが小さく、今後ユニットバスに変更しようとしてもスペースが足りず、大工工事により、間取りを変更して、ユニットに変える必要が出てくるので工事費がかさみます。
５．建具、床、壁の劣化具合を確認
１つ１つは少額でも塵も積もれば結構な金額になります。玄関ドアは特に高額で３０万円程度かかりますし、床もきしんでいれば張り替えが必要となります。クロスも傷んでいる場合は全交換で３０万円程度かかるので、全体の劣化具合、特に玄関ドアなどの高額建具の交換有無を見ておきましょう。予算を抑えるために、床は張り替えではなく、クッションフロアを上張りしたり、玄関ドアも交換せず、リメイクシートを貼るなどの方法でうまく隠すこともできます。
６．外壁、屋根の劣化を確認
家のメンテナンスで最もお金がかかるのが屋根、外壁塗装や修繕です。まずは過去のメンテ記録を見て、直近のメンテから何年経過しているか確認します。おおよそ１０～１５年周期で塗装等のメンテナンスが必要となります。実際に触ってみてチョーキングという手に粉がつく現象がないか、クラック（ひび）がないか確認しましょう。目に見えるくらいの大きなクラックは特に注意が必要です。もし横に大きなクラックが入っている場合は、住宅に何らかの大きなトラブルが隠れている可能性もありますので、場合によっては購入を見送るのもありです。
チョーキング
クラック
７．入った瞬間の匂いを確認
結構な経験値が求められますが、匂いから様々なことが分かります。入った瞬間かびくさければ、壁内結露等で見えない部分がかぶでやられている可能性があります。また、下水の匂いがする場合は、住み始めてからも、下水から匂いがゴキブリなどの害虫が侵入する可能性があり、あまりよろしくありません。前オーナーが出て行って間もない時は生活臭も残っているかもしれませんが、強い生活臭がする場合は、換気などが上手にできていない、掃除をしっかりせずに住んでいた可能性もあり、家の劣化が心配です。先に不動産担当者が準備している場合、大抵窓を全開にしますので、匂いが逃げてしまい、重要な情報が掴めないことになります。なるべく一緒に行き、同時に入室する方が良いです。
８．使える設備や家具・家電の確認
築古の中古住宅だと結構な頻度でエアコンや照明はつけたままになっております。使える照明やエアコンがついていれば初期費用をかなり節約することができます。リビング用の大きめなエアコンであれば、１５万円程度するので、助かります。照明も１つ１つは数千円程度で購入できても家じゅうになれば５～１０万円程度は必要になります。カーテンもついていなければ大変です。揃えると安くても５万円程度はかかるでしょう。その他、ガスコンロや食器棚などのほぼ必需品となる家具・家電も初期費用削減に多いに役立ちます。その他洋服タンスやテレビ、食洗器などの細々したものも使えるものなら価値があります。今時自分が使わなくても、メルカリ等で売ってしまえばお金に変わるので、置いてあるものは基本まとめて購入で良いと思います。事前に調べて年式が古い、処分費がかかりそうなどが分かるものについては前オーナーに引き取ってもらえば良いと思います。
９．断熱性能の確認
築古に断熱性能を求めるのは酷かもしれませんが、念のため確認しておきましょう。築４０年以上前になればほぼ無断熱の可能性が高いです。まれにリフォーム履歴があり、断熱補強している例もありますので、確認は必要です。窓についてはほぼ１００％アルミサッシ単板ガラスでしょうが、将来的に内窓が設置できれば格段に断熱性能が上がります。最近はリフォームも力を入れているため、入居後内窓を導入するだけでかなり断熱性能は上がります。また、天井裏が無断熱の場合でも、天井点検口さえあれば、自分で断熱材を買ってきて敷くことができるので、窓と天井は比較的簡単に断熱補強できる。これらの箇所を補強するだけでもかなり快適になる。
１０．間取りやコンセントの数、配置、家具・家電の配置を確認
実は一番重要かもしれません。どんなに良い家でも、間取りが合っていなければ生活の質がかなり落ちます。まずは、日々生活する動線をイメージしてください。どこにダイニングテーブルやテレビなどの家電を置くか想定しましょう。特にキッチン回りは炊飯器や電子レンジなどの家電を多く置くことになります。スペースの確保やコンセントがあるかなど確認しましょう。事前に確認しておかないと入居後に置き場所がなく、想定外のところに棚を買って炊飯器等を置くことになります。またコンセントが足りないと延長コードを多数必要とし、ごみごみしてしまいますし、配線が多いと危険です。今住んでいる家の生活をイメージしながら、想定してみてください。入居前に改善すべき点があれば、入居前リフォームが必要ですし、生活がしにくそうな間取り、かつリフォームが大変そうなら見送るのも正解です。
１１．アスベストが含まれていないか
１９７５年に法改正が進むまでは使用に制限がありませんでした。１９７５年以降も５％まで使用が認められており、２００６年以降に完全禁止となりました。つまり築古の家ではアスベストが使用されている可能性が極めて高いですが、この物質は浮遊して肺に吸い込むことで将来の肺がんリスクが格段に上がります。暮らすうえでも、常に何らかの影響で空気中にアスベストが浮遊し、吸い込むリスクがあるため、完全に安心とは言えません。
１２．耐震基準はどれくらいか
古ければ古いほど耐震性能は落ちると考えてください。新耐震基準は１９８１年に設けられておりますので、それ以前の建物は基本旧耐震基準となります。
旧耐震の基準は、震度５程度に耐えることができる家
新耐震は、震度６強でも倒れない家
となっています。つまり旧耐震の家は震度６以上の地震が来たら倒壊する恐れがあるということです。非常に危険ですね。今は自治体が旧耐震の家の耐震補強に対して補助金を出している例が多いので、耐震補強分値引き交渉をして、その差額で耐震補強するのがお勧めです。
権利関係
１．引き継ぐ土地に私有地の共有部分がないか確認
中古住宅の購入において多分一番重要になってくる話です。実際にあった例ですが、旗竿地の先の竿の部分が他者と共有になっている場合です。
基本的に旗の部分に家を建てると思いますので、細い部分は通り道になるはずです。もし、この部分が共有になっていると将来的に注意が必要です。共有している他の所有者の中に意地悪な方がおられたら将来苦労する可能性があります。この竿の部分に水道管などが通っている可能性がありますが、将来工事をするとき、家を取り壊す時などに、この竿部分に穴をあける必要が生じても、共有者全員の許可がいるのです。ほとんどの例で「私道の通行・掘削承諾書」があるはずですが、取得していない例とか承諾書の取得日が古く、現在の所有者と承諾書に記載の人が一致していない例も多いです。この場合、この承諾書は使えないので新たな承諾書が必要となります。ただ、現状承諾書がないと家の水道管などのライフラインに係る工事もできないとなると大問題なため、令和５年４月１日に民法が改正され、「土地の所有者は、他の土地を使用しなければ電気、ガスまたは水道水の供給を受けることができないときは他の土地に設備を設置することができる。（第213条の2第1項）」となりましたので、承諾なしでも工事ができるようになりました。但し、緩和されたからといって承諾書が不要になるわけではありません。改正前民法は、全員の同意が必須とされていた砂利道のアスファルト舗装化や私道内の樹木の伐採も、共有者の持ち分の過半数の同意で実施できるようになりましたが、
やはり承諾書がなければ、何かあるたびに協議が必要となりますし、承諾書がなければならないことが生じた際に、結果的に承諾書を作成することになる可能性も高いです。共有者の誰かが拒否をすれば進めることができないため、法外な依頼費を支払って承諾書を作成する例もあるようです。実際将来的にその土地を売却する際に承諾書がなければ売値が一気に下がってしまうので購入時には必ず入手するようにしてください。なければ購入を見送った方が無難です。
２．住宅ローン審査が通るか確認
築古住宅の銀行からの評価は正直悪いです。建物価値は基本０ですし、場合によっては解体費用なども加味して土地値よりかなり低くしか評価されないです。つまり、購入金額に仲介手数料や火災保険料、登記費用等様々なお金がかかりますが、ローンで支払うことが難しいかもしれません。契約前に必ず銀行に相談のうえ、ローンが組めるか確認しましょう。組めたとしても、金利が高めになることもあるため、注意が必要です。
３．住宅ローン控除などの税制優遇や補助金がもらえない可能性が高いことを確認
住宅ローン減税は、年末時点の借入額の0.7％の税金が還付される制度であり、中古住宅でも10年間恩恵を受けることができますので、住宅に関する補助で最も大きいものになります。但し条件があり、1982年以降に建築された建物となっております。つまり新耐震の住宅が対象となります。検討している物件が旧耐震ならば、原則この制度が利用できないのでかなりの痛手です。旧耐震の建物でも、耐震補強工事などを実施して耐震基準適合証明書を取得できれば制度を利用できる可能性もあるので挑戦してみるのも手です。
ここからは、かなりテクニカルな話になり、可能性が高い話ではないですが、お得な情報を提供します。一般的に旧耐震の建物は、耐震性能でも住宅ローン控除が使えないことからも、購入検討者から避けられる傾向があり、価格が新耐震の建物に比べるとかなり安くなります。また売れ残る可能性も高いため、土地値から解体費用を除いた古屋付の土地として売り出されていることも多いのです。つまり、まだまだ住める住宅でも、このような事情から無価値と判断されるわけです。安くなってさらに売れ残っているとなれば、かなり強気の指値（値引き）を入れても購入できる可能性があります。
つまりかなり割安に購入した後に、国や自治体の補助制度を使って、耐震補強工事を割安に実施し、その後に耐震基準適合証明書を取得し、住宅ローン控除が適用できれば、新耐震と同様の耐震基準の家をかなり割安に購入できたことになります。みんなが避ける物件だからこそ賢く購入できるわけです。
４．隣の土地との境界を明確にできているか確認
境界が曖昧だと後々のトラブルに発展します。互いの境界のことを民民境界と言い、公道などとの境界を公民境界というようです。無知な頃は、みんみんきょうかいと聞いたときに、眠眠協会で、睡眠に関することを支援する協会なのだと勘違いしておりました。
隣の家や道路との境界部分にこの目印があるはずなので、注意して確認ください。もしこの目印より内側に隣の家のものが侵入していたり、隣の建物が干渉していれば、越境となり大問題です。逆に自分の建物が相手の土地に越境している場合も注意が必要です。今住んでいる双方が口約束等で納得している例もありますが、将来的に隣の土地の所有者が変わった時に苦情を言われ、建物を取り壊したりしなければならなくなる例もあります。購入時に越境がある土地や境界が曖昧な土地は境界をしっかりと定めてもらってから、越境部分を解消してから購入するようにしましょう。
もし解決できない場合は購入を見送るべきです。
以上で、土地、建物、権利関係に分けて確認すべき点をまとめました。
築古の中古住宅は、住宅購入の集大成とも言えるくらいあらゆる知識が必要となります。求められる知識が多い分だけ、失敗する人が多く、その代わりに知識で圧倒する方が成功できる分野です。失敗する可能性が高いからこそ多くの方が敬遠し、良質な物件が残っているのも事実です。是非人より多くの知識を身につけて、お宝物件を見つけましょう。
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