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【2026年最新版】住宅ローンは変動金利と固定金利、結局どっちが得？ 4,000万円・35年で徹底比較して分かった「変動金利が逆転する水準」

記事内に広告が含まれています。

住宅ローンを借りるとき、多くの人が悩むのが、

「変動金利と固定金利、結局どっちを選べばいいの？」

という問題です。

特に2026年は、これまで長く続いてきた超低金利時代から状況が大きく変わっています。

変動金利は依然として固定金利よりかなり低い一方、日銀の金融政策変更などを背景に上昇傾向にあります。

一方、全期間固定金利の代表であるフラット35は、2026年8月時点で21～35年の最頻金利が年3.29％です。

そこでこの記事では、

  • 2008年に借りた人
  • 2015年に借りた人
  • 2020年に借りた人
  • 2026年8月にこれから借りる人

を比較しながら、

「変動金利が最終的に何％まで上がったら固定金利のほうが得になるのか？」

を、4,000万円・35年という同じ条件で徹底的に計算します。

結論を先に言うと

2026年8月に4,000万円を35年で借りる場合、

現在の代表的な条件

変動金利フラット35
想定金利0.99％3.29％
借入額4,000万円4,000万円
返済期間35年35年
月々の返済額約11.3万円約16.0万円
金利が変わらない場合の総利息約735万円約2,740万円

単純に「今の金利が35年間そのまま」と仮定すれば、変動金利の圧勝です。

しかし、変動金利が将来上昇すれば話は変わります。

そこで、変動金利が0.25％ずつ毎年上昇するケースを計算すると、意外な結果になります。

変動金利の最終到達金利が約4.5％まで上昇しても……

まだ固定金利とほぼ互角になる程度。

今回のモデルでは、

0.99％から毎年0.25％ずつ上昇し、最終的に約4.51％で止まる

というケースで、フラット35・3.29％と総利息がほぼ同水準になります。

つまり、

「変動金利が3％になったら即、固定のほうが得」

という単純な話ではありません。

なぜなら、変動金利は最初の低金利期間に大きく元金を減らせるからです。

1．2026年8月、住宅ローン金利はどうなっている？

2026年8月時点のフラット35は、21年以上35年以下で、

最頻金利：年3.29％

となっています。

また、条件を満たす場合にはフラット35Sなどの金利引下げが利用でき、例えば一定の条件を満たすケースでは当初5年間が年2.29％、6年目以降が年3.29％となります。

一方、変動金利は金融機関によって大きく異なります。

2026年8月の主要銀行を見ると、変動金利の新規借入金利は銀行によって差がありますが、低い水準の商品では1％前後の商品もあります。

この記事では比較を分かりやすくするため、

変動金利＝年0.99％

をモデルケースとして使用します。

2．4,000万円・35年なら、最初からこれだけ差がある

4,000万円を35年間、元利均等返済するとします。

変動0.99％の場合

月々の返済額は、

約11万2,700円

です。

35年間金利が変わらないと仮定すると、

総返済額：約4,735万円

総利息：約735万円

となります。

フラット35・3.29％の場合

月々の返済額は、

約16万500円

です。

35年間同じ金利なら、

総返済額：約6,740万円

総利息：約2,740万円

です。

比較すると、

変動0.99％固定3.29％
月々の返済約11.3万円約16.0万円
総返済額約4,735万円約6,740万円
総利息約735万円約2,740万円
利息差－約2,005万円多い

数字だけを見ると、変動金利が圧倒的に有利です。

しかし、この比較には最大の問題があります。

変動金利は35年間0.99％のままではない可能性が高い

ということです。

3．ここで重要なのが「金利上昇のスピード」

住宅ローンを比較するとき、

「変動金利が3％になったらどうなる？」

と考えるだけでは不十分です。

重要なのは、

いつ3％になるのか？

です。

例えば、

ケースA

0.99％
↓
1.24％
↓
1.49％
↓
1.74％
↓
……
↓
3.00％

と時間をかけて上昇する場合。

最初の数年間は低金利です。

その間に元金が大きく減ります。

一方、

ケースB

最初から3％

なら、最初の1円から高い金利を支払うことになります。

同じ「最終3％」でも、住宅ローンでは全く意味が違います。

4．「変動金利は0.25％ずつ上がる」と仮定すると？

ここからが今回の比較で最も重要な部分です。

2026年8月の変動金利を0.99％とし、

1年ごとに0.25％ずつ上昇

すると仮定します。

例えば、

経過年数変動金利
1年目0.99％
2年目1.24％
3年目1.49％
4年目1.74％
5年目1.99％
6年目2.24％
7年目2.49％
8年目2.74％
9年目2.99％
10年目3.24％
11年目3.49％
12年目3.74％
13年目3.99％
14年目4.24％
15年目4.49％

という上昇です。

これはかなり厳しい金利上昇シナリオです。

5．それでも変動金利が意外と強い理由

ここが住宅ローン比較で最も重要なポイントです。

変動金利は、

「将来金利が上がる＝その瞬間から過去の元金すべてに高金利がかかる」

わけではありません。

時間とともに元金が減っているからです。

例えば、最初の数年間を0.99％前後で返済している間に、元金は着実に減少します。

そのため、

最終的に4％を超えたとしても、4,000万円全額に4％を35年間かけるわけではない

のです。

これが「変動金利は意外に粘る」最大の理由です。

6．変動金利が最終的に何％まで上がれば固定に負ける？

今回のモデル条件は、

  • 借入額：4,000万円
  • 期間：35年
  • 変動金利：開始0.99％
  • 変動幅：1年ごとに0.25％上昇
  • 金利上昇時には残り期間に応じて返済額を再計算
  • 固定金利：3.29％
  • 元利均等返済

です。

この条件で計算すると、

損益分岐点は約4.51％

となりました。

つまり、

0.99％から0.25％ずつ上昇していき、最終的に約4.51％まで上がってそこで高止まり

という非常に厳しいシナリオになって、ようやくフラット35・3.29％と総利息がほぼ互角になります。

7．最終金利別のシミュレーション

分かりやすくするため、最終的にどこで金利が止まったかによって比較してみます。

最終的な変動金利変動の総利息固定3.29％の総利息判定
1.50％約1,110万円約2,740万円変動が圧勝
1.75％約1,284万円約2,740万円変動が有利
2.00％約1,452万円約2,740万円変動が有利
2.25％約1,613万円約2,740万円変動が有利
2.50％約1,766万円約2,740万円変動が有利
2.75％約1,913万円約2,740万円変動が有利
3.00％約2,053万円約2,740万円変動が有利
3.25％約2,185万円約2,740万円変動が有利
3.50％約2,310万円約2,740万円変動が有利
4.00％約2,538万円約2,740万円まだ変動有利
4.25％約2,641万円約2,740万円ほぼ互角
約4.51％約2,740万円約2,740万円ほぼ損益分岐点
5.00％約2,907万円約2,740万円固定が有利

グラフ：最終金利と総利息

変動金利の最終金利       総利息

1.50%  ███████████                     約1,110万円
2.00%  ███████████████                 約1,452万円
2.50%  ██████████████████              約1,766万円
3.00%  █████████████████████           約2,053万円
3.50%  ███████████████████████         約2,310万円
4.00%  █████████████████████████       約2,538万円
4.25%  ██████████████████████████      約2,641万円
4.51%  ███████████████████████████     約2,740万円
5.00%  █████████████████████████████   約2,907万円

固定3.29% ███████████████████████████   約2,740万円

このグラフを見ると、

「変動金利が3％になったら固定の勝ち」ではない

ことがよく分かります。

8．では「変動3％」は怖くないのか？

もちろん、そんな単純な話ではありません。

3％という金利は、4,000万円の住宅ローンではかなり大きな負担です。

特に問題になるのが、

  • 収入が増えない
  • 子どもの教育費が増える
  • 住宅ローン以外の物価も上がる
  • ボーナスが減る
  • 退職後も住宅ローンが残る

といったケースです。

つまり、

「最終的な総利息では変動が有利」

と、

「家計にとって安全なのは固定」

は別の話です。

ここを混同してはいけません。

9．過去の住宅ローンを振り返ると、さらに面白い

ここで過去の住宅ローンを見てみましょう。

同じ4,000万円・35年という条件にそろえ、

「借入時の金利がそのまま35年間続いたら」

という単純比較をします。

※実際の変動金利は途中で変化するため、これは「金利差の大きさを理解するためのモデル」です。

10．2008年組

2008年2月のフラット35最低金利は2.76％でした。

当時の変動金利は金融機関によって異なりますが、1％台前半の水準も見られました。

代表値として、

  • 変動：1.31％
  • 固定：2.76％

で比較すると、

変動1.31％固定2.76％
月返済約11.9万円約14.9万円
総利息約989万円約2,243万円
差約1,254万円

金利差は非常に大きいです。

11．2015年組

2015年は住宅ローン金利が非常に低かった時代です。

2015年3月のフラット35は最低金利1.47％。

同時期の変動金利は、ネット銀行などで0.6％前後、都市銀行・信託銀行などでは0.775％程度が見られました。

代表値として、

  • 変動：0.775％
  • 固定：1.47％

とすると、

変動0.775％固定1.47％
月返済約10.9万円約12.2万円
総利息約568万円約1,119万円
差約551万円

2015年組は、借入時点ですでに変動金利のメリットがかなり大きかったことが分かります。

12．2020年組はさらにすごい

2020年3月の三菱UFJ銀行の変動金利は0.525％でした。

同時期のフラット35は1％台前半の水準でした。楽天銀行の推移では2020年3月の21～35年が1.24％となっています。

代表値として、

  • 変動：0.525％
  • 固定：1.24％

で計算すると、

変動0.525％固定1.24％
月返済約10.4万円約11.7万円
総利息約380万円約933万円
差約553万円

つまり2020年ごろは、

「変動金利を選んだ人が非常に低い金利を享受できた時代」

だったわけです。

13．2008年・2015年・2020年・2026年を一気に比較

同じ4,000万円・35年に統一すると、金利環境の変化が非常によく分かります。

借入時期変動モデル固定モデル変動の月返済固定の月返済
2008年1.31％2.76％約11.9万円約14.9万円
2015年0.775％1.47％約10.9万円約12.2万円
2020年0.525％1.24％約10.4万円約11.7万円
2026年0.99％3.29％約11.3万円約16.0万円

ここで非常に重要なのが、

2026年は固定金利と変動金利の差が非常に大きい

ということです。

2020年には、

変動0.525％ vs 固定1.24％

だったのが、

2026年には、

変動約1％ vs 固定3％台

という世界になっています。

14．固定金利は「高すぎる」のか？

これは一概には言えません。

固定金利の本質は、

「金利上昇リスクを金融機関側に移すための保険」

だからです。

例えば4,000万円を35年間借りて、

「今後金利が5％まで上がるかもしれない」

と考える人にとって、

3.29％で固定できることには大きな価値があります。

逆に、

  • 預貯金が多い
  • 収入が安定している
  • 余裕資金が多い
  • 繰上返済できる
  • 金利上昇時にも家計が耐えられる

という人なら、変動金利を選びやすくなります。

15．実は「変動か固定か」より重要なものがある

住宅ローンでは、

借入額そのものを小さくすること

が極めて重要です。

例えば4,000万円を借りるのと3,000万円を借りるのでは、金利が同じでも利息負担は大きく違います。

さらに、

35年借りるのか、25年で返せるのか

でも全く違います。

したがって、

金利タイプだけを比較するのではなく、「借入額×期間×金利」の3つを同時に見る

必要があります。

16．「変動金利が上がったら固定に借り換えればいい」は本当？

これも注意が必要です。

金利が上昇してから、

「やっぱり固定にしよう」

と思っても、その時点では固定金利も上昇している可能性があります。

例えば市場金利が上昇している局面では、

変動金利だけが上がって固定金利はそのまま

という保証はありません。

むしろ長期金利が上昇すれば、固定金利も先に上がる可能性があります。

したがって、

「変動で借りて、危なくなったら固定へ」

という戦略は万能ではありません。

17．ただし、変動金利には大きなメリットがある

それは、

金利が低いうちに元金を大量に減らせる

ことです。

例えば4,000万円を0.99％でスタートした場合、最初の返済額は約11.3万円。

固定3.29％なら約16.0万円。

毎月約4.8万円もの差があります。

年間では、

約57万円

です。

10年間なら単純計算で、

約570万円

ものキャッシュフロー差になります。

もちろん、実際には金利上昇によって差は縮まります。

しかし、最初の低金利期間に元金を減らせる効果は非常に大きいのです。

18．住宅ローンは「金利」ではなく「金利経路」で考える

これが今回のシミュレーションから得られる最大の教訓です。

例えば、

パターン①

0.99％ → 1.24％ → 1.49％ → 1.74％ → 1.99％

とゆっくり上昇。

これは変動金利にかなり有利です。

一方、

パターン②

0.99％ → 2％ → 3％ → 4％

と短期間で急上昇。

こちらは変動金利にかなり厳しくなります。

つまり、

「最終的に何％になるか」だけではなく、「そこに何年かけて到達するか」

を見る必要があります。

19．4,000万円なら、月々の返済額はどう変わる？

参考として4,000万円・35年で金利別の月返済額を並べます。

金利月々の返済
0.50％約10.4万円
0.75％約10.8万円
1.00％約11.3万円
1.50％約12.2万円
2.00％約13.3万円
2.50％約14.3万円
3.00％約15.4万円
3.29％約16.0万円
3.50％約16.5万円
4.00％約17.7万円
4.50％約18.8万円
5.00％約20.2万円

グラフ：4,000万円・35年の月返済額

0.50%  ██████████          約10.4万円
1.00%  ███████████         約11.3万円
1.50%  ████████████        約12.2万円
2.00%  █████████████       約13.3万円
2.50%  ██████████████      約14.3万円
3.00%  ███████████████     約15.4万円
3.29%  ████████████████    約16.0万円
3.50%  █████████████████   約16.5万円
4.00%  ██████████████████  約17.7万円
4.50%  ███████████████████ 約18.8万円
5.00%  ████████████████████約20.2万円

金利が5％になると、4,000万円の住宅ローンでは月20万円を超えてきます。

ここまで上昇すれば、さすがに家計へのインパクトは非常に大きくなります。

20．では、2026年に新しく借りるならどうする？

ここからは数字を踏まえた私なりの結論です。

変動金利向きの人

  • 金利上昇に耐えられる収入がある
  • 預貯金などの金融資産がある
  • 借入額を抑えている
  • 早期返済できる
  • 金利上昇時にも家計に余裕がある
  • 固定金利との差額を貯蓄・投資に回せる

このような人なら、

変動金利を選ぶ合理性はかなり高い

と考えられます。

固定金利向きの人

一方、

  • 住宅ローンの返済額が家計ギリギリ
  • 頭金が少ない
  • 預貯金が少ない
  • 今後の収入増加が期待できない
  • 教育費など大型支出が多い
  • 金利上昇そのものが精神的に不安

という人は、

多少高い金利を払ってでも固定金利でリスクを消す

という考え方が合理的です。

フラット35は借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、長期の資金計画を立てやすい商品です。

21．「固定＝損」「変動＝得」ではない

住宅ローンの議論でありがちな、

「変動金利のほうが金利が低いから変動が正解」

という考え方は少し危険です。

逆に、

「これから金利が上がるから固定が正解」

というのも単純すぎます。

正しくは、

変動金利＝金利上昇リスクを自分が負う代わりに、低金利というメリットを得る

固定金利＝金利上昇リスクを金融機関側に移す代わりに、高い金利を支払う

という違いです。

22．2026年に4,000万円借りる人への最重要シミュレーション

最後に、今回の数字をまとめます。

固定3.29％

総利息

約2,740万円

変動0.99％からスタート

0.25％ずつ上昇すると仮定。

最終金利総利息の目安固定との差
1.50％約1,110万円約1,630万円安い
2.00％約1,452万円約1,288万円安い
2.50％約1,766万円約974万円安い
3.00％約2,053万円約687万円安い
3.50％約2,310万円約430万円安い
4.00％約2,538万円約202万円安い
4.25％約2,641万円約99万円安い
4.51％約2,740万円ほぼ互角
5.00％約2,907万円約167万円高い

23．最終結論

2026年8月現在、4,000万円を35年間借りる場合、

変動0.99％と固定3.29％では、スタート時点の金利差が非常に大きい。

固定金利はその安心を買う代わりに、最初から大きな金利負担を負います。

一方、変動金利は将来の金利上昇リスクを抱えます。

しかし、

「0.25％ずつゆっくり上昇する」

というシナリオなら、変動金利はかなり強い。

今回のモデルでは、

0.99％ → 1.24％ → 1.49％……と0.25％ずつ毎年上昇

しても、

最終的に約4.51％まで上昇して初めて、固定3.29％と総利息が互角

という結果になりました。

これは非常に重要な数字です。

つまり、

「変動金利が3％になったら固定にしておけばよかった」

とは必ずしも言えません。

むしろ重要なのは、

①何％からスタートするのか

②何年かけて上昇するのか

③最終的に何％で止まるのか

④その間に元金をどれだけ減らせるのか

です。

24．ただし、この計算をそのまま「変動金利が絶対に得」と考えてはいけない

最後に非常に重要な注意点があります。

今回のシミュレーションは、金利上昇を一定のルールでモデル化したものです。

実際の住宅ローンでは、

  • 基準金利
  • 優遇幅
  • 銀行ごとの金利
  • 5年ルール
  • 125％ルール
  • 金利変更時期
  • 団体信用生命保険
  • 融資手数料
  • 保証料
  • 繰上返済
  • 借り換え

などによって結果が変わります。

特に変動金利には、銀行によって返済額の見直しルールが異なるため、「金利が上がった＝翌月から返済額がそのまま同じ割合で上がる」わけではありません。

また、フラット35も金融機関や融資率、団信、金利引下げ制度によって実際の条件が変わります。

したがって、この記事の数字は、

「住宅ローンの金利リスクを理解するための比較モデル」

として見るのが適切です。

まとめ

住宅ローン選びで本当に見るべきなのは、

「今の金利が何％か」だけではありません。

見るべきなのは、

「その金利が今後どういう経路をたどるのか」

です。

2026年は、変動金利と固定金利の金利差が大きくなっています。

だからこそ、

「変動は怖いから固定」

でも、

「変動は安いから変動」

でもなく、

自分の家計がどこまで金利上昇に耐えられるか

を計算して決めることが重要です。

4,000万円・35年という今回のモデルでは、

変動0.99％スタート → 0.25％ずつ上昇 → 最終約4.51％

まで上昇して、ようやく固定3.29％とほぼ互角。

この数字を知っておくだけでも、住宅ローン選びの見え方はかなり変わってくるはずです。

※本記事の返済額・総利息は元利均等返済を前提とした試算です。実際の住宅ローン商品では金利優遇、手数料、団信、金利見直しルールなどにより結果が異なります。過去の金利についても、借入月・金融機関によって異なるため、代表値による比較です。投資・住宅ローンの判断は各金融機関の最新条件を確認してください。

参考資料

  • 住宅金融支援機構「フラット35」2026年8月金利情報
  • SBIアルヒ「フラット35金利推移」
  • 楽天銀行「フラット35金利推移」
  • 住宅ローン金利に関する過去資料

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