PR

住宅ローンはいつ借りるのが一番お得だった？住宅価格と金利を比較した驚きの結果

記事内に広告が含まれています。

「住宅ローン金利が低かった時代に家を買った人は得だった」

これはよく言われる話です。

しかし、本当にそうなのでしょうか。

実は、住宅購入の「お得度」を考えるには、金利だけを見るのでは不十分です。

なぜなら、住宅価格そのものも大きく変化しているからです。

たとえば、2020年の住宅ローン変動金利は非常に低い水準でした。

ところが、2020年には住宅価格がすでに上昇していました。

一方、2012年ごろは住宅価格がまだ低く、金利も十分に低い水準でした。

そこで今回は、

「住宅価格」と「住宅ローン金利」を同時に考えたら、結局いつ家を買った人が一番得だったのか？

を数字で検証します。

結論から言うと、今回の試算では、

最も有利だった時期は2012～2016年ごろ。

なかでも変動金利なら「2012年ごろ・0.875％前後」、固定金利なら「2016年・0.9％前後」が非常に強い結果になりました。

そして意外なのは、

「金利が最も低かった2020年が最強」ではなかった

ことです。

住宅価格の上昇が、それ以上に大きかったからです。

1．まず住宅価格はどれだけ上がったのか？

今回使うのは、国土交通省の「不動産価格指数」です。

この指数は、全国の実際の不動産取引価格をもとに算出され、2010年平均を100として住宅価格の動きを示しています。

今回の検証では、全国の「住宅総合」を使います。

2025年12月の全国住宅総合指数は148.0。

つまり、2010年平均と比較すると、2025年には住宅価格水準が約48％上昇していることになります。

全国住宅総合指数の推移

年住宅総合指数2025年＝4,000万円とした場合の推定価格
2008年101.0約2,730万円
2009年98.6約2,665万円
2010年101.0約2,730万円
2011年99.6約2,692万円
2012年99.4約2,686万円
2013年102.2約2,762万円
2014年103.7約2,803万円
2015年104.5約2,824万円
2016年106.3約2,873万円
2017年108.8約2,941万円
2018年110.9約2,997万円
2019年111.7約3,019万円
2020年117.5約3,176万円
2021年124.8約3,373万円
2022年134.6約3,638万円
2023年137.1約3,705万円
2024年約140約3,784万円
2025年148.04,000万円

2015年12月の住宅総合指数は104.5、2020年12月は117.5、2025年12月は148.0です。

つまり、

2015年に約2,824万円だったと仮定した住宅が、指数の上昇率だけで考えると2025年には4,000万円相当

になった計算です。

これはかなり大きな差です。

2．住宅ローン金利はどうだったのか？

次に住宅ローンです。

今回の比較では、昨日までのシミュレーションと同じ考え方で、

  • 35年返済
  • 元利均等返済
  • 頭金なし
  • 住宅価格＝借入額
  • ボーナス返済なし
  • 手数料・税金・保険・修繕費などは除外

という条件で比較します。

変動金利については、当時の代表的な優遇後金利の水準を使います。

例えば2012年には、主要銀行の変動金利が0.875％前後まで低下していました。2012年時点では、基準金利2.475％に対して優遇後0.875％程度という水準が確認できます。

2015年には0.658％前後、2020年には0.527％前後という低水準も確認できます。

つまり、住宅ローン金利だけを見ると、

2015～2020年のほうが2012年より有利

に見えます。

ところが、住宅価格を一緒に考えると話が変わります。

3．「住宅価格＋住宅ローン利息」で比較してみる

ここが今回の本題です。

2025年に4,000万円の住宅を買うケースを基準にします。

そして、

「もし同じ価格指数の住宅を2012年、2015年、2020年に買っていたら、住宅価格はいくらだったのか？」

を逆算します。

さらに、その金額を35年ローンで借りた場合の利息を計算します。

2012年に買った場合

住宅価格指数は99.4。

2025年の148.0に対して、

4,000万円 × 99.4 ÷ 148.0 ≒ 2,686万円

となります。

これを変動金利0.875％、35年で借りると、

  • 住宅価格：約2,686万円
  • 月返済：約7.43万円
  • 総利息：約433万円
  • 住宅価格＋利息：約3,120万円

となります。

2015年に買った場合

住宅価格は、

4,000万円 × 104.5 ÷ 148.0 ≒ 2,824万円

です。

変動金利0.658％なら、

  • 住宅価格：約2,824万円
  • 月返済：約7.53万円
  • 総利息：約338万円
  • 住宅価格＋利息：約3,163万円

となります。

2020年に買った場合

住宅価格は、

4,000万円 × 117.5 ÷ 148.0 ≒ 3,176万円

です。

変動金利0.527％なら、

  • 住宅価格：約3,176万円
  • 月返済：約8.28万円
  • 総利息：約303万円
  • 住宅価格＋利息：約3,478万円

となります。

4．驚きの結果！2020年は「金利最安」なのに負ける

比較するとこうなります。

購入年推定住宅価格想定変動金利35年間の利息住宅価格＋利息
2012年2,686万円0.875％433万円3,120万円
2015年2,824万円0.658％338万円3,163万円
2020年3,176万円0.527％303万円3,478万円
2025年4,000万円1.00％※742万円4,742万円

※2025年の1.00％は比較用の仮定値。実際の優遇後変動金利は金融機関によって異なります。

ここから非常に重要なことが分かります。

金利が100万円安くなっても、住宅価格が300万円上がれば意味がない

2012年と2020年を比較すると、

2020年のほうが住宅ローン金利は約0.35ポイント低い

にもかかわらず、

住宅価格は約490万円も高くなっています。

その結果、

住宅価格＋利息では2012年のほうが約358万円も安い

という結果になりました。

5．では、2008年はもっと得だったのか？

ここも非常に面白いところです。

2008～2010年は住宅価格がかなり低い時代でした。

しかし、住宅ローン金利は2010年代半ばほど低くありませんでした。

つまり、

「住宅価格は安いけど金利が高い」

という時代です。

これは住宅購入において非常に重要です。

住宅価格だけなら、

「2009年ごろに買えば安かった！」

となります。

しかし住宅ローンを含めると、

住宅価格が安いことと、住宅購入が最も安いことは同じではない

のです。

住宅ローン金利が高いと、35年間で数百万円単位の利息差が発生します。

6．変動金利で最も有利だったのは何年？

今回の条件で計算すると、非常に面白い結果になります。

変動金利の「黄金期」

時期住宅価格金利水準評価
2008～2010年非常に安いやや高い○
2011～2013年非常に安い0.8％台中心◎
2014～2016年安い0.6～0.8％台◎
2017～2019年やや上昇非常に低い○
2020年高くなった非常に低い○
2021年以降急上昇低金利△
2025～2026年非常に高い金利上昇△～×

そして今回の単純化したモデルでは、

2012年・変動0.875％前後

が最も低い「住宅価格＋35年ローン利息」になりました。

ただし、2012年と2015年の差は約43万円しかありません。

つまり、

「2012年が圧倒的に最強」ではありません。

むしろ、

2012～2015年あたりが、住宅価格と金利の両方が非常に良かった黄金期

と考えるほうが正確です。

7．固定金利なら「2016年」が異常に強かった

固定金利ではさらに面白い結果になります。

2016年は日銀のマイナス金利政策の影響もあり、フラット35の金利が急低下しました。

2016年8月には、返済期間21～35年のフラット35が0.90％まで低下しています。2016年1月には1.54％、2月1.48％、3月1.25％、8月0.90％まで下がりました。

これは現在から見ると驚異的な水準です。

2016年の住宅価格指数は約106.3。

2025年の4,000万円住宅を基準にすると、

約2,873万円

です。

これを0.90％の固定金利で35年間借りると、

  • 住宅価格：約2,873万円
  • 総利息：約477万円
  • 住宅価格＋利息：約3,350万円

となります。

つまり、

2016年は「住宅価格がまだ安い」＋「固定金利が史上最低水準」

という、非常に珍しい条件が重なっていたわけです。

8．固定金利の黄金期は2016年

固定金利で見ると、

2016年は住宅購入にとって歴史的にかなり有利なタイミング

だったと言えます。

特に2016年8月のフラット35は0.90％。

現在の2026年8月のフラット35は、返済期間21～35年の金利が3.29％です。

単純に金利だけ比較すると、

0.90％ → 3.29％

です。

実に2.39ポイントもの差があります。

同じ3,000万円を35年間借りた場合、金利の違いによる総返済額の差は極めて大きくなります。

9．「金利が一番低かった年＝一番得」ではない

ここが今回の検証で最も重要なポイントです。

多くの人は、

「住宅ローン金利が一番低い年に買うのが正解」

と考えます。

しかし、それは半分しか正しくありません。

住宅購入には、

①住宅価格

と

②住宅ローン金利

の2つがあります。

この2つを合計して考える必要があります。

例えば、

2012年

住宅価格：約2,686万円
変動金利：約0.875％

2020年

住宅価格：約3,176万円
変動金利：約0.527％

金利だけなら2020年が圧勝です。

しかし住宅価格は、

約490万円も高い。

そのため、利息が約130万円安くなっても、住宅価格の上昇分を取り戻せません。

結果として、

2012年のほうが約358万円安い

という結果になりました。

10．実は2015年前後が「最もバランスが良かった」

では結局、どの年が一番おすすめだったのでしょうか。

単純な数学上の最安値だけなら、

2012年・変動0.875％前後

です。

しかし、実際の住宅ローンでは金利が固定されたままではありません。

変動金利は将来上昇する可能性があります。

そのため、

「最初の金利が安かった」というだけで2012年を絶対的な王者にするのは危険です。

2012年は住宅価格が非常に安かった一方、2015年になると、

  • 住宅価格はまだ十分安い
  • 変動金利は約0.65％
  • 2016年には固定金利も急低下
  • 住宅価格が本格的に上昇する前

という条件が揃っています。

したがって、

住宅価格と金利のバランスという意味では、2014～2016年が歴史的な「黄金ゾーン」だった

と評価するのが最も妥当でしょう。

11．2020年購入者は本当に損だったのか？

ここは誤解しないでください。

2020年購入者が「損だった」という意味ではありません。

2020年は住宅ローン金利が非常に低く、フラット35でも2020年12月は1.31％でした。

変動金利も極めて低い水準でした。

問題は、

住宅価格の上昇スピードが金利低下のメリットを上回り始めていた

ことです。

2015年から2020年までの5年間で、住宅総合指数は約104.5から117.5へ上昇。

さらに2020年以降は、

117.5 → 124.8 → 134.6 → 137.1 → 約140 → 148

と上昇しています。

つまり、

2020年は「低金利の最後の大チャンス」に近かったものの、住宅価格はすでに上昇局面に入っていた

と見ることができます。

12．そして2021年以降、状況が大きく変わった

2021年以降の住宅購入環境は、それ以前とは明らかに違います。

住宅価格指数は、

2020年：約117.5

から

2025年：148.0

へ上昇しました。

約5年間で、

約26％上昇

しています。

一方、住宅ローン金利については2024年以降、上昇圧力が強まりました。

そして2026年8月にはフラット35の最頻金利が3.29％まで上昇しています。

つまり現在は、

住宅価格が高い

＋

金利も過去の超低金利時代より高い

という、過去の黄金期とは正反対の環境です。

13．では2026年に家を買うのは「最悪」なのか？

ここも単純ではありません。

現在の住宅価格が高いからといって、

「絶対に買ってはいけない」

とは言えません。

住宅価格は地域差が非常に大きいからです。

国土交通省の指数でも、2025年12月の全国住宅総合は148.0ですが、地域別では大きな差があります。例えば中部地方は114.5、中国地方は122.1、関東地方は156.0、東京都は182.1でした。

つまり、

全国平均では高くても、地方では住宅価格の上昇が限定的な地域も存在する

わけです。

ここは非常に重要です。

14．「住宅価格が高い東京」と「価格上昇が限定的な地方」を同じに考えてはいけない

例えば東京都では、2025年12月の住宅総合指数が182.1。

一方、中国地方は122.1。

同じ日本でも、

住宅価格の上昇率が全く違います。

したがって、

「全国の住宅価格が上がったから今は買うべきではない」

という判断も正しくありません。

むしろ地方では、

住宅価格がそれほど上がっていないのに、住宅ローン金利だけが上がる

という状況が起こり得ます。

これは購入者にとって非常に重要な問題です。

15．今回の検証から分かった「住宅購入の黄金期」

今回のデータを整理すると、次のようになります。

時期住宅価格金利住宅購入環境
2008～2010◎非常に安い△やや高い○
2011～2013◎非常に安い◎低い◎◎
2014～2015◎安い◎非常に低い◎◎
2016○安い◎史上最低級◎◎◎
2017～2019○◎◎
2020△上昇◎非常に低い◎
2021～2022△～×◎○～△
2023～2025×高い△上昇△
2026×高い×上昇△～×

16．最終結論

今回の「住宅価格＋住宅ローン利息」という視点から見ると、非常に興味深い結果になりました。

変動金利なら

2012年ごろ・0.875％前後

が今回の単純モデルでは最も低い購入総コストになりました。

住宅価格が約2,686万円と非常に安く、金利も0.875％程度まで下がっていたためです。

ただし2015年との差は約43万円。

したがって、

「2012年だけが圧倒的に得だった」というより、2012～2015年が黄金期

と考えるべきです。

固定金利なら

2016年・0.9％前後

が非常に強力でした。

2016年8月にはフラット35が0.90％まで低下。

しかも住宅価格指数はまだ106.3程度。

つまり、

「住宅価格がまだ安い時期」＋「固定金利が史上最低級」

という奇跡的な組み合わせでした。

17．では、今から住宅を買う人はどう考えるべきか？

今回の検証から、これから住宅を購入する人に最も伝えたいことがあります。

それは、

「金利が下がるまで待つ」だけでも、「住宅価格が下がるまで待つ」だけでも不十分

ということです。

見るべきなのは、

住宅価格 × 金利

の組み合わせです。

住宅価格が10％下がっても金利が1％上がれば、住宅ローンの総支払額は大きく変わります。

逆に金利が0.5％下がっても、住宅価格が500万円上昇すれば、そのメリットは簡単に吹き飛びます。

18．住宅購入で本当に見るべき数字

これから住宅を買うなら、単純に、

「今の住宅価格は高いか？」

「今の金利は高いか？」

だけを見るのではなく、

①住宅価格

②借入金額

③住宅ローン金利

④35年間の総利息

⑤住宅価格＋総利息

⑥将来の住宅価値

までセットで考えるべきです。

特に中古住宅の場合、

「新築価格が高騰しているから中古も高い」

とは限りません。

地域によっては、新築と中古の価格差が非常に大きくなっています。

まとめ

今回の検証を一言でまとめるなら、

住宅購入で最も得だったのは「金利が一番低かった時代」ではない。住宅価格がまだ安いうちに、低金利を組み合わせた時代だった。

そして歴史的に見ると、

🥇 変動金利

2012年前後・0.875％前後

🥇 固定金利

2016年・0.9％前後

が非常に強い結果となりました。

ただし、両者に共通しているのは、

「住宅価格がまだ上がり切っていなかった」

ことです。

2020年は変動金利がさらに低くなりましたが、住宅価格がすでに上昇。

2021年以降は住宅価格がさらに上昇し、2025年には全国住宅総合指数が148.0まで上昇しました。

そして2026年8月現在、フラット35の最頻金利は3.29％。

住宅購入環境を歴史的に振り返ると、

「2012～2016年ごろは、住宅価格と金利の両方が非常に恵まれていた黄金期だった」

という結論になります。

逆に言えば、これから住宅を買う人に必要なのは、

「昔は安かった」と嘆くことではなく、現在の住宅価格と現在の金利を組み合わせたときに、本当に割高なのかを数字で判断すること

です。

住宅ローンは「金利」だけを見ると判断を誤ります。

家そのものの価格と、35年間の利息を合算して初めて、本当の住宅購入価格が見えてきます。

注記

本試算は「住宅価格指数の変化を実際の購入価格に比例させる」というモデル計算です。不動産価格指数は全国の取引価格の動きを示す指数であり、個別住宅の実売価格を表すものではありません。また、実際の住宅ローンでは金融機関・借入時期・頭金・団信・優遇幅・金利上昇時期によって結果が変わります。

なお、2026年8月現在、国土交通省の不動産価格指数はシステム障害により2026年4月以降の公表が延期されているため、今回の住宅価格比較では公表済みの2025年12月データを最新値として使用しています。

コメント

タイトルとURLをコピーしました