【新築より中古がお得？】大手ハウスメーカー10社を徹底比較！現在の新築価格と築5年・10年・20年・30年で家の価格はここまで下がる

「家を買うなら新築が当たり前」

以前は、そんな考え方が一般的だったかもしれません。

せっかくのマイホームなのだから、新しい家に住みたい。

最新のキッチン、最新の浴室、最新の断熱性能、最新の設備。

もちろん、新築住宅には大きな魅力があります。

しかし、2026年現在、住宅購入を取り巻く環境は大きく変わっています。

建築費は上昇し、住宅価格は高くなり、住宅ローン金利にも上昇圧力があります。

では、現在の高い新築住宅を購入することが、本当に最も合理的な選択なのでしょうか？

そこで今回は、大手ハウスメーカー10社について、

「現在の新築住宅の価格」と「中古住宅になった場合の建物価格」

を比較してみました。

対象としたのは、スムストックで取り扱われている大手ハウスメーカー10社。

さらに住宅の大きさによる違いをなくすため、すべて34坪の住宅に換算しています。

築5年、10年、15年、20年、25年、30年になると、建物価格はどの程度まで下がるのでしょうか。

そして、現在の新築住宅と中古住宅では、どれくらいの価格差が生まれるのでしょうか。

結論から言うと、

現在の新築住宅は非常に高くなっている一方、築10～20年程度の大手ハウスメーカー中古住宅には、大きな価格差が生まれている可能性があります。

ただし、中古住宅なら何でもお得というわけではありません。

この記事では、データをもとに詳しく見ていきます。

まず結論！現在の新築と中古住宅ではこれだけ価格が違う

まず、今回の比較結果をご覧ください。

すべて34坪相当・建物価格の推計値です。

大手ハウスメーカー10社・34坪換算価格比較

単位：万円

ハウスメーカー	現在の新築	築5年	築10年	築15年	築20年	築25年	築30年
ヘーベルハウス	5,515	3,656	2,796	2,340	1,884	1,310	735
積水ハウス	5,325	3,530	2,734	2,158	1,581	1,243	904
住友林業	5,131	3,664	3,196	2,548	1,900	1,570	1,239
セキスイハイム	4,726	3,076	2,425	1,925	1,425	1,029	633
大和ハウス	5,060	3,290	2,521	1,929	1,336	1,094	852
トヨタホーム	4,873	3,245	2,616	2,158	1,700	1,350	1,000
パナソニックホームズ	4,679	2,900	1,650	1,450	1,250	950	700
ミサワホーム	4,461	3,168	2,874	2,171	1,468	1,013	557
三井ホーム	4,570	2,973	2,375	1,931	1,487	1,191	894
ヤマダホームズ	3,608	―	2,050	1,500	―	700	―

※価格は34坪相当に換算した建物価格の推計値
※「現在の新築」は2026年時点の参考データをもとにした推計値
※中古価格はスムストック等の中古住宅データをもとにした独自推計
※土地価格は含みません
※ヤマダホームズは一部の築年数でサンプル数が少ないため「―」としています

この表を見ると、かなり衝撃的なことが分かります。

現在の新築住宅では、

4,000万円台～5,500万円程度

の建物価格が想定される一方、

築10年になると、

1,600万円～3,200万円程度

築20年になると、

1,200万円～1,900万円程度

築30年になると、

500万円台～1,200万円程度

まで下がるケースがあります。

つまり、

「現在の新築価格」と「築10～20年程度の中古住宅価格」には、非常に大きな差がある

のです。

現在の新築価格はなぜここまで高くなった？

今回の表で特に注目したいのが、一番左の「現在の新築」です。

例えば、

ヘーベルハウス

現在の新築：約5,515万円

積水ハウス

現在の新築：約5,325万円

住友林業

現在の新築：約5,131万円

大和ハウス

現在の新築：約5,060万円

となっています。

34坪程度の住宅でも、建物だけで5,000万円を超える水準が見えてきます。

もちろん、実際の価格は、

商品
間取り
オプション
設備
地域
外構
太陽光発電
延床面積
建築条件

などによって大きく変わります。

したがって、ここで示している数字を「この会社なら必ず5,000万円かかる」という意味で受け取るべきではありません。

あくまで、現在の大手ハウスメーカーの住宅価格がどの程度の水準になっているのかを見るための参考値です。

それでも、

「現在の新築住宅は昔と比べてかなり高くなっている」

ということは、住宅購入を考えるうえで無視できません。

では築10年になるとどうなる？

ここからが今回の比較で最も面白いところです。

例えばミサワホーム。

現在の新築価格は、

約4,461万円

と推計されます。

ところが、

築5年：約3,168万円

築10年：約2,874万円

築15年：約2,171万円

築20年：約1,468万円

築25年：約1,013万円

築30年：約557万円

となっています。

現在の新築と築10年を比較すると、

4,461万円－2,874万円＝1,587万円

もの差があります。

築20年なら、

4,461万円－1,468万円＝2,993万円

です。

築30年なら、

4,461万円－557万円＝3,904万円

もの価格差になります。

もちろん、実際の中古住宅価格は土地価格や建物状態によって大きく変わります。

しかし、

「新築時には4,000万円以上する建物が、築20年になると1,500万円前後まで下がるケースがある」

という点は、中古住宅を検討するうえで非常に重要です。

積水ハウスならどうなる？

積水ハウスも非常に分かりやすい例です。

現在の新築：

約5,325万円

築5年：

約3,530万円

築10年：

約2,734万円

築15年：

約2,158万円

築20年：

約1,581万円

築25年：

約1,243万円

築30年：

約904万円

です。

現在の新築と築10年では、

約2,591万円

の差があります。

築20年なら、

約3,744万円

もの差になります。

築30年になると、

約4,421万円

です。

つまり、現在の新築価格が高くなっているからこそ、

「新築から10～20年経過した住宅を購入する」

という選択肢が以前より魅力的になっている可能性があります。

「築20年なんて古すぎない？」と思う人へ

ここで多くの人が疑問に思うでしょう。

「築20年？」

「そんな古い家に住むの？」

確かに、築年数だけを見ると古く感じます。

しかし、

築年数＝住宅の状態

ではありません。

例えば、

Aの住宅

築10年

メンテナンス履歴が少ない
外壁劣化
屋根劣化
給湯器未交換
水回りも新築時のまま
雨漏り履歴あり

一方、

Bの住宅

築20年

定期点検実施
外壁メンテナンス済み
屋根メンテナンス済み
給湯器交換済み
キッチン交換済み
浴室交換済み
内装リフォーム済み
住宅履歴あり

だったら、どちらが魅力的でしょうか？

必ずしも「築10年だからA」とは言えません。

中古住宅では、

築年数＋建物状態＋メンテナンス履歴

で判断することが重要です。

スムストックが面白い理由

今回対象としているのは、スムストックで取り扱われている大手ハウスメーカーです。

スムストックでは、単純に「築何年だからいくら」という考え方だけではなく、

構造躯体（スケルトン）と内装・設備（インフィル）を分けて評価する

という考え方があります。

さらに、

メンテナンス履歴
リフォーム履歴
点検履歴
建物の維持管理

なども重視されます。

そして、

土地価格と建物価格を分けて表示する

ことも特徴です。

これは中古住宅を探す側にとって非常に重要です。

なぜなら、

「この住宅は土地にいくら、建物にいくら払っているのか」

を考えられるからです。

築30年でも建物価格はゼロではない

中古住宅を語るとき、

「木造住宅は築20～30年で建物価値がゼロになる」

という話をよく聞きます。

しかし、実際の中古市場はそこまで単純ではありません。

スムストックの公式データでも、築年数が進んだ住宅について建物価格が評価されている成約事例があります。

2026年3月までの21,551件の成約事例では、

築5年以下：約2,375万円
築10年以下：約1,942万円
築15年以下：約1,490万円
築20年以下：約1,099万円
築25年以下：約861万円
築30年以下：約712万円
築31年以上：約509万円

となっています。

つまり、

「築30年＝建物価値ゼロ」

とは必ずしも言えません。

特に大手ハウスメーカーの住宅では、適切に維持・管理されている住宅なら、築年数が進んでも一定の価値が評価されるケースがあります。

ただし、今回の表は「新築と中古を完全に同条件比較したもの」ではない

ここは非常に重要です。

今回の表を見て、

「現在の新築5,000万円が築20年なら1,500万円になる」

と単純に考えてはいけません。

なぜなら、

新築側と中古側ではデータの性質が異なるからです。

今回の「現在の新築」は、現在の大手ハウスメーカーの建築価格を34坪に換算した参考値。

一方、中古側はスムストック等の中古住宅データをもとにした34坪換算の推計値です。

さらに中古住宅は、

土地の立地
敷地面積
建物面積
建物状態
リフォーム
メンテナンス
設備
築年数
地域

などが一軒一軒違います。

したがって、この表は、

「同じ家が新築から築30年になると、この価格になる」

という意味ではありません。

あくまで、

「現在の新築価格と、大手ハウスメーカー中古住宅の築年数別の価格水準を比較すると、これほど大きな価格差が存在する」

ということを示すデータです。

それでも中古住宅の価格差は非常に大きい

では、完全な同条件比較ではないから意味がないのでしょうか？

私はそうは思いません。

むしろ重要なのは、

「現在の新築価格と中古住宅価格の間に、非常に大きな価格差が存在している」

ということです。

例えばミサワホームの場合、

現在の新築：約4,461万円

築10年：約2,874万円

その差は約1,587万円。

築20年なら、

約1,468万円。

差は約2,993万円。

これだけの差があれば、

多少のリフォーム費用をかけても中古住宅のほうが安くなる可能性があります。

「中古住宅＋リフォーム」という選択肢

中古住宅の魅力は、

安い家をそのまま買うこと

だけではありません。

むしろ、

中古住宅を安く購入して、必要なところだけリフォームする

という方法があります。

例えば築15～20年の大手ハウスメーカー住宅を購入。

そのうえで、

キッチン
浴室
トイレ
洗面
クロス
床
給湯器
エアコン

など、必要な部分だけ更新する。

仮にリフォームに500万円かかったとしても、

中古住宅2,000万円＋リフォーム500万円

＝

2,500万円

です。

新築で4,500～5,000万円かかる住宅と比較すれば、依然として大きな差が残る可能性があります。

もちろん実際のリフォーム費用は住宅によって大きく異なります。

中古住宅の本当のメリットは「家を安く買える」ことではない

中古住宅の最大のメリットは、単純に購入価格が安いことではありません。

もっと重要なのが、

住宅ローンの借入額を減らせる可能性があること

です。

例えば、

新築

土地1,500万円＋建物4,500万円

＝5,500万円

中古

土地1,500万円＋建物1,500万円

＝3,000万円

だったとします。

単純計算で、

2,500万円

の差があります。

これは非常に大きい。

毎月の住宅ローン返済額が変わるだけではありません。

金利を支払う期間が長い住宅ローンでは、借入額が減ることで総返済額にも大きな差が生じます。

さらに住宅ローン金利が上昇すれば、

「そもそも借入額を少なくする」

ことの重要性はさらに高くなります。

住宅ローンは「月々いくら」だけを見ない

住宅ローン広告では、

「月々○万円！」

という表示をよく見かけます。

しかし、住宅購入では、

35年間でいくら払うのか

を見る必要があります。

例えば5,000万円借りるのと2,500万円借りるのでは、当然ながら利息負担も大きく変わります。

そして、

金利上昇
教育費
車
修繕費
固定資産税
老後資金

などを考えると、住宅ローンを小さくすることには大きな意味があります。

子育て世帯ほど中古住宅を検討する価値がある

特に子育て世帯では、住宅以外にも大きなお金が必要です。

子どもが増えれば、

食費
教育費
制服
部活動
塾
大学進学費用
車
家電
保険

など、さまざまな支出があります。

住宅ローンが毎月15万円の家庭と8万円の家庭では、

毎月7万円。

年間では、

84万円

の差になります。

10年間なら、

840万円

です。

もちろん金利や税金、修繕費などを考える必要があります。

それでも、住宅費を抑えることで家計の自由度が大きく変わることは間違いありません。

「新築に住む満足感」にいくら払うのか？

新築には経済的な価値だけではなく、

「新築に住む満足感」

があります。

これは決して否定するものではありません。

誰も住んでいない
新しい匂い
最新設備
自分好みの間取り
最新の住宅性能
新築保証
新しい外観

これらには確かな価値があります。

問題は、

その価値にいくら払うのか？

ということです。

例えば、

新築5,000万円

中古3,000万円

なら、

2,000万円の差額

があります。

その2,000万円を「新築であること」に支払う価値があると考えるなら、新築を選べばいい。

一方、

「築10～15年でも十分きれいなら2,000万円は払いたくない」

と考えるなら、中古住宅のほうが合理的かもしれません。

新築住宅には「完成するまで分からない」という側面もある

注文住宅では、

「完成してみたら思ったより狭かった」

「収納が足りなかった」

「日当たりが思ったほど良くなかった」

「生活動線が使いにくかった」

ということもあります。

もちろん、設計段階でかなり確認できます。

しかし中古住宅なら、

完成した実物を見てから購入できます。

例えば、

朝の日当たり
昼の日当たり
夕方の西日
隣家との距離
道路からの騒音
駐車のしやすさ
収納量
コンセント位置
家事動線
庭の使いやすさ

などを確認できます。

これは中古住宅ならではの大きなメリットです。

「築10～20年」は中古住宅の狙い目になり得る

今回のデータを見て、私がこれから中古住宅を探すなら、

築10～20年程度の大手ハウスメーカー住宅

を重点的に探します。

理由はシンプルです。

築浅すぎると、まだ新築プレミアムが大きく残っている。

一方、築30年以上になると、

設備
給排水
断熱
耐震
屋根
外壁
給湯器

などをより慎重に確認する必要があります。

その中間にある、

築10～20年

は非常に面白いゾーンです。

築10年からさらに10年待つと価格差はどうなる？

例えば積水ハウス。

築10年：約2,734万円

築20年：約1,581万円

その差は、

約1,153万円

です。

ところが築10年の家が、築20年になったからといって、突然住めなくなるわけではありません。

もちろん、10年間で必要なメンテナンスはあります。

しかし、適切に維持されている住宅なら、まだ長期間使用できる可能性があります。

つまり、

住宅の「使える期間」と「市場価格」は、必ずしも同じスピードで下がるわけではない

ということです。

ここに中古住宅の面白さがあります。

メーカーによって価格の残り方にも違いがある

今回の表を築30年だけで比較してみましょう。

メーカー	築30年の推計建物価格
住友林業	約1,239万円
トヨタホーム	約1,000万円
積水ハウス	約904万円
三井ホーム	約894万円
大和ハウス	約852万円
ヘーベルハウス	約735万円
パナソニックホームズ	約700万円
セキスイハイム	約633万円
ミサワホーム	約557万円

これを見ると、

「大手ハウスメーカーなら、どこも同じように価格が下がる」

わけではないことが分かります。

ただし、ここからメーカーの「資産価値ランキング」を作るのは危険です。

なぜなら、

サンプル数
地域
立地
土地価格
建物状態
リフォーム履歴
商品グレード

などが異なるからです。

したがって、この数字はあくまで、

「中古市場における価格の残り方にはメーカーごとの差も見られる」

という程度に捉えるべきでしょう。

中古住宅を買うなら「築年数」よりもここを見る

中古住宅を買う場合、私は築年数だけでは判断しません。

重要なのは、

① ハウスメーカー

どこが施工したのか。

構造やメンテナンス方法を確認します。

② メンテナンス履歴

外壁、屋根、防水などの履歴。

③ リフォーム履歴

キッチン、浴室、トイレなど。

④ 雨漏り

雨漏りの有無や修繕歴。

⑤ シロアリ

被害や防蟻処理の状況。

⑥ 給排水設備

古い住宅では特に重要。

⑦ 給湯器

購入直後の交換を想定しておく必要があります。

⑧ 耐震性

築年数だけでなく構造や改修履歴も確認します。

⑨ 断熱性能

窓、断熱材、気密性など。

⑩ 土地

実はここが非常に重要です。

接道
道路幅
再建築可否
土地形状
境界
ハザード
駐車場
周辺環境

などを確認します。

中古住宅では「土地価格」と「建物価格」を分けて考える

例えば3,000万円の中古住宅があったとします。

Aの住宅

土地2,300万円

建物700万円

合計3,000万円

Bの住宅

土地500万円

建物2,500万円

合計3,000万円

同じ3,000万円でも意味は全く違います。

Aなら、建物が古くなっても土地に大きな価値が残る可能性があります。

Bは、建物価格の下落による影響をより受けやすいでしょう。

だから中古住宅では、

「総額いくらなのか？」

だけではなく、

「土地はいくらなのか？建物はいくらなのか？」

を考えることが重要です。

「安い中古」と「割安な中古」は全く違う

ここは非常に重要です。

中古住宅なら何でもいいわけではありません。

例えば、

土地500万円＋ボロボロの建物1,000万円

と、

土地1,500万円＋状態の良い大手ハウスメーカー住宅1,500万円

なら、単純に総額だけで比較するべきではありません。

重要なのは、

購入後にいくらかかるのか

です。

購入価格が安くても、

屋根
外壁
水回り
給湯器
配管
シロアリ
耐震補強
断熱改修

などで1,000万円かかってしまえば、「安く買った」という意味が薄くなります。

だから、

「安い中古住宅」ではなく「割安な中古住宅」を探す

ことが重要なのです。

中古住宅は「実物を見て買える」のも大きなメリット

新築住宅では、完成するまで分からない部分があります。

しかし中古なら、

実際に18年間、20年間使われた住宅を見ることができます。

これは意外と大きなメリットです。

例えば、

「この家は築18年だけど、すごくきれいだ」

「外壁はきちんとメンテナンスされている」

「水回りも交換されている」

「窓も比較的新しい」

「構造的な問題もない」

ということが分かれば、

「築18年」という数字だけで判断する必要はありません。

逆に築5年でも、

「なぜこんなに傷んでいるの？」

という住宅なら注意が必要です。

車と比較すると中古住宅の考え方が分かりやすい

車を考えてみてください。

新車500万円の車が、

3年後350万円

5年後280万円

10年後100万円

になっているとします。

中古車が安い理由は、

単純に「ボロボロだから」ではありません。

新車であることの価値が失われたから

です。

住宅にも同じような部分があります。

もちろん住宅は車と違って土地という資産がありますし、耐用年数や維持管理の考え方も違います。

それでも、

「新築であることに付加価値がある」

という点は共通しています。

そして中古購入者は、その新築プレミアムが薄くなった住宅を購入できます。

ただし、新築には新築の強さがある

ここまで中古住宅のメリットを説明してきましたが、

「新築は買うべきではない」

という話ではありません。

新築には、

最新の断熱性能
最新の耐震性能
最新設備
自由な間取り
新築保証
最新の省エネ性能
自分好みのデザイン
誰も住んでいない安心感

などがあります。

特に、

「この土地に、この間取りの、この性能の家を建てたい」

という明確な希望がある人なら、新築を選ぶ価値は十分にあります。

また、住宅性能を最優先する人にも新築は向いています。

重要なのは「新築か中古か」ではなく「総額」

住宅購入では、

新築＝高い

中古＝安い

という単純な比較だけでは不十分です。

重要なのは、

購入価格＋諸費用＋リフォーム＋修繕費＋ローン金利

まで含めた総額です。

例えば、

新築5,000万円

と、

中古2,500万円＋リフォーム500万円

なら、

中古側は3,000万円。

差額は2,000万円です。

一方、

中古2,500万円＋大規模修繕1,500万円

なら、

4,000万円。

差額は1,000万円まで縮小します。

だからこそ、

中古住宅は購入前の調査が非常に重要

なのです。

金利上昇時代だからこそ「借りない」という選択肢

住宅ローン金利が上昇する可能性を考えると、住宅価格だけではなく、

借入額を抑えること

が重要になります。

例えば、

4,500万円借りるのか。

3,500万円借りるのか。

2,500万円借りるのか。

同じ年収でも、借入額によって家計の余裕は大きく変わります。

そして金利が上がれば、その差はさらに大きくなります。

だから、

「できるだけ低い住宅ローン金利を探す」

だけではなく、

「そもそも借りる金額を減らせないか？」

という視点も重要です。

物価高の時代は「住宅以外のお金」も必要

2026年現在、住宅だけが高いわけではありません。

食料品
電気代
ガソリン
自動車
家電
教育費
保険
修繕費

など、さまざまな支出があります。

だから、

住宅だけに家計の大部分を投入することが本当に正解なのか？

を考える必要があります。

家を買った後も人生は続きます。

子どもの教育。

老後。

車。

旅行。

趣味。

突然の支出。

住宅の修繕。

こうしたお金にも備えなければなりません。

私なら「築10～20年＋必要な部分だけリフォーム」を狙う

もし私がこれから住宅を購入するなら、まず、

築10～20年程度の大手ハウスメーカー中古住宅

を探します。

そして、

状態が良ければそのまま使う。

必要なところだけ、

部分的にリフォームする。

という方法を考えます。

例えば、

築15年

↓

外壁・屋根の状態を確認

↓

キッチンだけ交換

↓

浴室だけ交換

↓

給湯器交換

↓

内装を必要な範囲だけ更新

という方法です。

家全体を新築同様にする必要はありません。

「まだ使えるものは使う」

という考え方です。

新築価格が高い時代ほど「中古住宅」という選択肢が重要になる

今回の表で最も注目してほしいのは、

現在の新築価格

です。

ヘーベルハウス：約5,515万円

積水ハウス：約5,325万円

住友林業：約5,131万円

大和ハウス：約5,060万円

ミサワホーム：約4,461万円

など。

34坪程度でも、建物だけで4,000～5,500万円程度という価格帯が見えてきます。

一方、築10～20年の中古住宅なら、

1,500～3,000万円程度の建物価格が見られます。

つまり、

「新築を買うこと」と「大手ハウスメーカーの家に住むこと」は、必ずしも同じではありません。

大手ハウスメーカーの住宅に住みたいのであれば、

中古住宅という選択肢もある

のです。

「家は新しいほどお得」ではない

今回の記事の核心はここです。

住宅は、

新しいほど快適

である可能性は高い。

しかし、

新しいほど経済的にお得

とは限りません。

むしろ現在の新築価格が高くなっている今だからこそ、

築10～20年程度の中古住宅との価格差

に注目する価値があります。

住宅の価格は、

「住宅としての使用価値」

だけでは決まりません。

「新築であること」

「新しい設備」

「新しい内装」

「新築保証」

などにも価格がついています。

そのプレミアムが時間とともに薄くなることで、中古住宅には大きな価格差が生まれます。

ただし「築30年＝買ってはいけない」でもない

一方で、

築30年だから絶対にダメ

というわけでもありません。

今回の表では、

住友林業：約1,239万円
トヨタホーム：約1,000万円
積水ハウス：約904万円
三井ホーム：約894万円
大和ハウス：約852万円

など、築30年でも建物価格が残っている推計があります。

重要なのは、

築30年という数字だけではなく、その30年間に何が行われてきたか

です。

外壁をメンテナンスしているか。

屋根を維持しているか。

水回りを交換しているか。

雨漏りがないか。

構造に問題がないか。

住宅履歴が残っているか。

こうした情報を確認する必要があります。

これから家を買う人に伝えたいこと

これから住宅を購入する人には、

「新築だけを見ないでください」

と伝えたいです。

新築住宅の展示場を見て、

「やっぱり新築はいいな」

と思うのは当然です。