はじめに｜住宅ローンは「知らない人ほど損をする仕組み」
家を買うとき、多くの人がこう思っています。
- 「不動産屋さんに言われた通りでいいかな」
- 「銀行が勧めるローンなら大丈夫でしょ」
- 「金利が低ければOKだよね？」
これ、めちゃくちゃ危険です。
住宅ローンは
👉 借りる金額が大きく
👉 返済期間が長く
👉 仕組みが複雑
そのため、知識がある人とない人で、数百万円〜1000万円以上の差が出る世界です。
この記事では、
住宅ローン完全初心者でも理解できるように
一から順番に、噛み砕いて説明します。
第1章｜そもそも住宅ローンって何？
住宅ローンとは？
住宅ローンとは、
家を買うために銀行などから長期間お金を借りる仕組みです。
多くの人は、
- 3000万円
- 4000万円
- 5000万円
といった大金を、35年前後かけて返済します。
重要なのは「借りた金額」ではない
例えば、
- 4000万円を借りた場合
- 金利や条件によって
→ 最終的に払う総額は4500万〜5500万円以上
になることも普通にあります。
つまり、
住宅ローンは
**「いくら借りるか」より
「どう借りるか」**が圧倒的に重要。
第2章｜住宅ローンの基本構造（超重要）
住宅ローンは、以下の要素でできています。
① 借入額
- 家の価格 − 頭金
- 諸費用（登記・手数料など）を含めるかどうか
👉 借りすぎると生活が苦しくなる
👉 少なすぎると手元資金がなくなる
② 返済期間
- 20年
- 25年
- 30年
- 35年（最長）
期間が長いほど
- 月々の返済は楽
- でも利息は増える
③ 金利（最重要）
金利とは、
借りたお金に対して払う「レンタル料」
たった0.1％違うだけでも
- 数十万円〜百万円単位で差が出ます。
第3章｜金利タイプを完全理解しよう
金利タイプは主に3つ
① 変動金利
特徴
- 金利が一番低い
- 半年ごとに金利が見直される
メリット
- とにかく安い
- 月々の返済額が少ない
デメリット
- 将来、金利が上がる可能性あり
👉 ただし、日本は長年低金利
👉 急激に上がる可能性は低いが「ゼロではない」
② 全期間固定金利（フラット35など）
特徴
- 借りた時の金利が最後まで変わらない
メリット
- 将来の不安がない
- 家計管理が楽
デメリット
- 金利は高め
- 総支払額が増えやすい
③ 固定期間選択型
- 最初の5年・10年だけ固定
- その後は変動か再選択
👉 一番中途半端で、初心者には分かりにくい
金利タイプの考え方（結論）
- コスパ重視・貯蓄あり → 変動金利
- 安心最優先 → 全期間固定
- 「何となく」は絶対NG
第4章｜返済方法の違いで総額が変わる
元利均等返済（9割の人が選ぶ）
- 毎月の返済額が一定
- 最初は利息多め
👉 家計管理がしやすい
👉 でも利息は多くなりがち
元金均等返済
- 毎月返す元金が一定
- 最初の支払いは重い
- 利息は少ない
👉 余裕がある人向け
👉 総支払額を減らしたいなら有利
第5章｜団体信用生命保険（団信）を甘く見るな
団信とは？
住宅ローン返済中に
- 死亡
- 高度障害
になった場合、
ローン残高がゼロになる保険。
最近の団信はここまで進化
- がん団信
- 3大疾病
- 8大疾病
- 就業不能保障
👉 ただし
保障が増える＝金利が上がる
団信の落とし穴
- 「無料」に見えて、実は金利に上乗せ
- 民間保険で代替した方が安い場合も多い
👉 団信は保険
👉 コスパで考えるべき
第6章｜見落とされがちな諸費用
住宅ローンには、金利以外にもお金がかかります。
- 事務手数料（数万〜数十万円）
- 保証料（0円〜数百万円）
- 繰上返済手数料
👉 ネット銀行は安いが自己責任
👉 銀行窓口は高いがサポートあり
第7章｜住宅ローン控除を完全理解する
住宅ローン控除とは？
- 年末のローン残高 × 一定割合
- 税金が戻ってくる制度
よくある勘違い
❌「控除があるから高い金利でも大丈夫」
⭕ 控除は 金利負担を一部補助するだけ
控除の注意点
- 控除額には上限あり
- 住宅性能で条件が変わる
- 所得が低いと使い切れない
第8章｜結論：最もコスパの良い住宅ローンとは？
コスパの正体
住宅ローンのコスパとは、
総支払額 − 安心 − 柔軟性
のバランスです。
一般的な結論
- ネット銀行 × 変動金利 × 必要最低限の団信
→ 最もコスパが良くなりやすい - フラット35
→ 安心重視・金利は高め - メガバンク
→ サポート重視・コスパは低め
まとめ｜住宅ローンは「知っている人」が勝つ
住宅ローンは、
- 難しそう
- 面倒くさい
- よく分からない
と思われがちですが、
一度理解すれば、一生使える知識です。
そして何より、
家を買ったあとに
「知っておけばよかった…」
と後悔する人が本当に多い。
この記事が、
- これから家を買う人
- 家族を守りたい人
- お金で後悔したくない人
の役に立てば、本望です。
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