中古住宅を売却するとき、築年数だけでなく実際の状態や設備が査定額に大きく影響します。
今回は「築18年だけど見た目や内装は築8年程度の良好な状態」で、全窓に高性能内窓が設置されている角地物件のケースをもとに、査定額と販売価格の考え方を解説します。さらに、同等の家を新築で買う場合と中古で買う場合の費用比較もシミュレーションします。
物件の概要（架空の条件で紹介）
- 土地面積：約48坪
- 築年数：18年（見た目・内装は築8年程度の良好な状態）
- 建物面積：約34坪（木造住宅）
- メーカー：大手ハウスメーカーの注文住宅
- 立地：角地で日当たり良好な住宅地
- 内装状態：非常にきれい
- 設備：
- トイレ数年前に新品に交換
- 1階床は数年前に無垢のヒノキ材にリフォーム済み
- 全窓に高性能の内窓（二重窓）設置で断熱・防音効果アップ
- ガス衣類乾燥機（プロパンガス仕様）設置
- 2階はカーペット敷き
- キッチンは築5年相当のリフォーム済み（高性能ガスコンロ、レンジフード、カップボード）
- 屋根：コロニアル（数年以内にリフォーム必要）
- 外壁：数年以内にリフォーム必要
土地価格の考え方
地域の坪単価約18.5万円を基に計算すると、48坪で…
土地価格＝約888万円
角地のため、通常より10〜15％の価値上乗せが期待でき、約975万円〜1,020万円と見積もります。
建物価格の評価
築18年の一般的な建物価値は約1,200万円程度ですが、内装や設備が築8年程度の状態に維持されているため、約1,400〜1,600万円と評価されます。
その他設備の価格調整
| 項目 | 金額目安（万円） |
|---|---|
| キッチンリフォーム価値 | +150〜250 |
| 高性能内窓設置 | +30〜50 |
| プロパンガス仕様の調整 | −50〜100 |
| 2階カーペット敷きの調整 | −10〜30 |
| 屋根・外壁リフォーム必要 | −150〜250 |
最終査定価格（中古物件）
| 項目 | 価格（万円） |
|---|---|
| 土地価格 | 約975〜1,020 |
| 建物価格 | 約1,400〜1,600 |
| その他設備調整合計 | 約−30〜−50（調整後合計） |
| 合計 | 約2,345〜2,570 |
新築物件の場合
- 土地価格：約975〜1,020万円（同じ土地条件で想定）
- 建物価格：4,000万円（同等スペックの新築）
- 合計：約4,975〜5,020万円
新築 vs 中古購入のシミュレーション比較
| 項目 | 新築購入価格（万円） | 中古購入価格（万円） | 差額（万円） |
|---|---|---|---|
| 土地価格 | 約975〜1,020 | 約975〜1,020 | ±0 |
| 建物価格 | 4,000 | 約1,400〜1,600 | 約2,400〜2,600 |
| その他設備調整 | 0 | 約−30〜−50（マイナス） | 約30〜50 |
| 合計 | 約4,975〜5,020 | 約2,345〜2,570 | 約2,400〜2,675 |
追加コスト・メリット・デメリットのポイント
中古物件購入のメリット
- 新築に比べて約2,400〜2,675万円程度のコスト削減が期待できる
- 充実したリフォーム済み設備と良好な内装状態で即入居可能
- 角地の好立地で日当たり良好
中古物件購入の注意点
- 屋根・外壁のリフォームが数年以内に必要（追加費用の可能性あり）
- プロパンガスの光熱費が都市ガスより高め
- 築年数が18年であるため、将来的なメンテナンス費用を想定
新築購入のメリット
- 建物の状態が完全に新しくメンテナンス費用は長期的に少なめ
- 都市ガスなど最新設備が選択可能な場合が多い
- 自分好みの仕様や間取りにカスタマイズしやすい
新築購入のデメリット
- 中古に比べて約2,500万円前後高額になる
- 建築期間が必要で入居まで時間がかかる
まとめ
今回のシミュレーションでは、同等スペックの物件を中古で購入したほうが約2,400〜2,675万円もコストを抑えられる結果となりました。
築18年の物件でも、内装や設備の充実度が築8年相当の状態であれば、非常にお得な選択肢となります。
ただし、屋根や外壁のリフォーム費用や将来的なメンテナンス費用は考慮が必要です。
ライフスタイルや資金計画、将来の維持管理も含めて総合的に検討しましょう。
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