不動産は千３つと言われるほど当たりの少ない商品です。
中古住宅は業者からするとドル箱で、仲介して売主、買主から仲介手数料をもらってもおいしいし、自身で安く住宅を仕入、最小限のリフォームでお化粧して高値で売ってもおいしい。
つまり、素人購入者はカモになる可能性大です。
今回は、そんな業者から嫌われること覚悟で、選んではいけない中古住宅３選を私の独断と偏見でお伝えします。
リフォーム済中古住宅
多分業者の一番の利益源です。そして最も危険なカテゴリーです。もちろんすべての物件がはずれとは言いませんが、私が知る限りお買い得物件は見たことがないです。
なぜお買い得にならないか、理由は明白です。
私が知っている１実例を挙げます。
私の近隣で、築３５年の中古住宅が土地付で１０００万円で売り出されておりました。この物件は土地値が１０００万円なので、建物はおまけ、つまりタダでついてくる物件になります。築古はこのような土地値で売り出される物件が非常に多いです。この物件を地元不動産が指値で値引きを入れて８００万円で購入しておりました。
その半年後、同物件がリフォーム済み中古住宅として２０００万円で売り出されておりました。
私が業者に確認し、リフォーム箇所をすべて聞いたところ、以下のリフォームを実施したとのことです。内見のうえ、凡そのリフォームグレードは分かったので、金額も概算で示しております。
壁・床の全面リフォーム（もちろん最安値の素材）：１００万円程度
水回り４点リフォーム：２００万円程度
外壁・屋根塗装：１５０万円程度
ドアなどの建具塗装：５０万円程度
リフォーム合計：５００万円程度
つまり、この業者は８００万円で仕入れた家に５００万円のリフォームを加えて、利益７００万円をのせて２０００万円で販売しているわけです。
そして決まって、近隣の新築と比較して１０００万円程度お得などというセールストークで素人を騙します。比較すべきは近隣の同程度の中古住宅であって、明らかに割高なわけです。
このようなリフォーム済物件は、業者が手間暇かけて用意しているので、利益が加わり、かなりの割高物件になっているケースがほとんどです。
入った瞬間にかびの匂いがする住宅
築年数に関係なく、施工不良だったり土地条件の悪い物件は、かびが生えます。そしてかびの匂いは隠せません。たまにかび臭を隠すために、不動産担当者が早めに現地に行き、すべての窓を開放して匂いを隠している例もありますが、その場合は、リビングなどの壁面や天井、水回りを入念にチェックしてみてください。壁に黒い点々やキッチン回りがかびている場合、その家は既にかなりのかびに侵食されています。壁内のかびはすでに断熱材などにもついている可能性が高く、将来的に白蟻に食べられたり、腐食で家がだめになり、雨漏りにつながることも考えられます。かびを吸い続けることは健康面でも非常にマイナスですので、検討から外すようにしましょう。
土地条件が悪い物件
中古住宅を見るとき、大抵の人は建物ばかりに目がいきがちですが、実は建物よりも土地がずっと重要です。見るべきは土地形状と目の前の道路とハザードマップです。
非常にマイナスな土地形状
１．非整形：土地の資産価値が相当低くなり、将来建て替えが困難になる例もあるので、デメリッ トが多いです。
２．旗竿地：奥まった土地で、道路から細い土地を通じてメインの土地に入っていく形状です。将来的な取り壊しや建て替えが困難になり、費用がかなりかかる可能性があります。そして大抵四方を家に囲まれていて、日当たりや風通しが悪いことやプライバシー的な問題で窓を開けることが億劫になります。
３．傾斜の激しい土地：擁壁と言って、コンクリート塀が土台にあるような土地だと将来的に擁壁のメンテナンスで数百万円かかるリスクや階段などで玄関に入るタイプだと、毎回手間暇がかかります。もちろん建て替え時も土地整備でお金がかかります。
問題な目の前の道路
１．一方通行：基本不便な生活を強いられることになるので除外します。
２．幅４メートル未満：再建築不可の可能性が高いので除外です。あとついでに、建築地が市街化 調整区域内の場合も原則再建築不可になりますので要注意です。
３．土地の道路への接道部分が２メートル未満：これも再建築不可の条件なので除外します。
４．私道：大抵近隣の土地所有者と共有の場合が多いですが、トラブルの種になりますので避けた方が良いでしょう。
危険なハザードマップ
最も注意すべきポイントは土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域、津波警戒区域です。これらは命に関わる災害に繋がる可能性があるため、特に注意してください。
あと近年大雨が増えたため、浸水リスクも注意すべきです。但し、場所によっては、ほとんどが浸水エリアになっている例もあり、浸水エリアを除外すると土地探しができないこともありますので、浸水の程度をしっかり確認しましょう。原則川や海からある程度離れていれば、浸水の可能性があっても大きな被害につながる可能性はかなり低いです。
終わりに
中古物件の注意点を挙げればきりがないですが、今回は購入者がよく遭遇する３つの場合について解説しました。新築と比べ、発信者が圧倒的に少ない中古住宅だからこそ良質な情報をお伝えしていきたいと思います。
本記事について質問等ございましたら気軽にお問合せをお願いします。
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