本サイトでは築浅の高性能な中古住宅を安く買うのがお得と説明しておりますが、今回は実際にお得な物件を見つけるためのプロセスを解説します。
１回目は、皆さんが出くわすチラシや広告の見方を説明します。
不動産会社は必死で顧客獲得を目指しておりまして、とにかく多くの人にチラシやメールやHPなどを利用して物件を紹介しております。
始めに言っておきますが、お得な物件が、このように広告に出ることはないです。
そんな手間暇とお金を不動産屋がかけなくても、秒で売れるからです。
色々なやり取りがありますが、一番手間が少なくトラブルも少ないのが、再販業者などに売ることですが、タイミングだったり売主の意向だったりで、一般客に広く周知する例が圧倒的に多いです。再販業者はほぼ間違いなく確実に買取してくれますが、圧倒的に安値で買い叩かれます。有名な再販会社にカ〇タ〇などがありますが、相当な安値で買い取りリフォームをして相場より高値で販売しています。
多くの売主は、そんなに焦っていないですし、できるだけ高く、さらに自分の愛した家を良い方に売りたいと考えるため、広く周知をします。
周知後、お得な物件はすぐに問い合わせが殺到し、売れてしまいます。
大抵相場より高い物件や条件の悪い物件が売れ残り、不動産屋も売るためにチラシなどを作り、より広い層の人に周知します。
後々に説明しますが、広く周知すればするほど素人の目に届くようになり、無知な方に高く、条件の悪い物件を売ることができます。
チラシに載っている物件は、そのような条件の悪い物件である確率が非常に高く、多くの人が家探しを始めた時に、最初に見つける物件は大抵このような条件の悪い物件です。
ほとんどの人がチラシから問い合わせ物件見学をします。もちろん来場者にはクオカード１０００円とかの特典があるので半分冷やかしで行く方も多いです。
賃貸暮らしに方にとっては、例え質の悪いローコスト住宅でも魅力的に見えることがほとんどです。
正直賃貸物件のほとんどは、ローコスト以下の最低コストで建てた建物がほとんどですので、魅力的に見えます。
実は素人の多くの人は、この時点で不動産屋に良い点ばかり聞いて、よくあるチラシの物件価格、土地・建物の広さ、住所、近隣のお店や学校までの距離、設備などのみを参考に決めてしまうのです。
相当幸運でない限り、買ってから後悔するパターンです。
まず物件価格ですが、数百万円値引きすること前提に値付けされていることがほとんどです。
場合によっては１０００万円値引きしても、まだ利益が残ることも多いので、値引きはほぼあてになりません。相場とその物件の土地や建物の条件、周辺環境の条件などを参考に適正価格を算出しなければお得か分からないため、素人にはほぼ無理です。
物件情報を見る上で、重要な点を優先順位別に紹介します。
１．災害ハザードエリアに入っていないか。
２．土地が市街化調整区域に入っていないか。
３．道路付けが悪い土地ではないか。
４．日当たりが悪い土地ではないか。
５．町内会や付近の住民との関係はどうか、嫌悪施設や嫌悪組織はないか。
６．擁壁があるなどのその土地固有の悪条件はないか。
７．土地の形状は整形か。
８．建物の耐震性能はどうか。
９．建物の断熱・気密性能はどうか。
１０．建物の耐久性はどうか。
以下中古特有
１１．白蟻被害、雨漏れ、傾きがないか。
１２．売り出し理由に納得できるか。
１３．メンテナンス・リフォーム履歴はどうか。
１４．建築メーカーはどこか。
１５．使っている建具や設備のグレードはどうか。
細かく挙げるときりがないですが、大体この辺を順番に注意していけば、ほぼ間違いなく失敗を防げます。
見てもらったら分かると思いますが、多くが建物そのものより土地や周辺環境に関することです。
不動産は１に立地、２に立地、３，４がなくて、５に立地と言いますが、全くそのとおりで、
土地や周辺環境に問題があれば、その不動産の価値はほぼ０になると言っても過言ではありません。
不動産を人間に例えるなら、土地はその人間の生まれ持った人間性で、周辺環境はその人と周りの人間との関係すべて、建物は、その人の能力と例えることができます。
土地や周辺環境がパーフェクトで、建物に問題があるならば、人間性がすごく良く、周囲の人間からも好かれ良好な人間関係を築いているが、能力が不足している人になります。
逆に土地や周辺環境に問題があって、建物がパーフェクトなら、人間性に問題があって、周囲からも嫌われているが、能力がめちゃくちゃ高い人になります。
前者は、能力が低いゆえに、自分をアピールするのも下手で、第一印象では訳アリな人間とみられてしまいますが、長く付き合っていくと、良さに気付き、多くの人間もその人に付いていくようなタイプです。しかも、能力は後天的に努力すれば徐々に高めることができます。
家も一緒で、建物は、問題があっても修繕ができますし、最悪建て直しもできます。
もし建て直せば、土地、周辺環境、建物とすべてをパーフェクトにできます。
後者は、能力が高いため、自分を魅力的に見せる技術も兼ね揃えていて、一見ハイスペックな人間と高く評価されます。
しかし、付き合っていくと人間性の悪さに気付き、周囲の人間も離れていきます。このタイプは性分なので改善が難しく、どうしようもありません。
理想は、土地、周辺環境、建物のすべてがパーフェクトであることですが、あくまでもこの優先順位で確認をしていきましょう。
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