近年の新築の価格は異常なくらいに高くなっている！
私の住んでいるエリアではひと昔前まで３０００万円程度で販売されていた建売が今では４０００万円近くになっている。冗談抜きで１０００万円程度平気で値上げしている。
つまり、新築購入希望者で３０００万円予算で家を探していた人々はもはや新築が買えなくなっているわけだ。となると、中古住宅を探すこととなるのだが、新築と異なり中古住宅の購入は超難易度が高い。
この記事では、一から中古住宅を探し始めた方向けに中古住宅の探し方から、選ぶポイント、相場の調べ方や契約方法、入居に向けたリフォームなどの準備まで分かりやすく解説する。
みなさんの目指すべきポイントはただ一つ！
「なるべく新しく高性能な家を安く買うこと」
これが中古住宅選びで最も大切なことだ。
１．中古住宅の探し方
２．候補物件の状態の確認
気に入った物件が出てくれば、内見をすることになります。正直素人では、注意すべき点など分からず、表面的なものだけ見て、肝心な部分を見落としがちです。家にとっての３大致命傷って何か分かりますか？
ずばり
１．シロアリ
２．雨漏れ
３．家の傾き
です。
どれも素人で分かるものではありません。
国や地方自治体で補助している例も多数あるので、是非ホームインスペクションを依頼して確認してもらうのが確実です。
３．住宅ローンの事前審査の申込
みなさん、自分がいくら借りられるか、そもそもローンが借りられるか自信はありますか。実は住宅の契約時に契約が成立しないもっとも多い例が「ローンが通らない」です。自覚がない、忘れている等もございますが、過去にクレジットの支払い遅れがあった等は、落ちる可能性が高いんです。みんなが当たり前にローンを借りていて当たり前に自分も借りることができると思っている方が大半ですが、意外と落ちることもあります。
無料で希望の銀行に事前審査を申し込めば、自分がいくら借りることができるか調べることができます。
もちろん事前審査で通ったのに、本審査で落ちる例もありますが、落ちる可能性はかなり下がります。
物件の購入手続きを進める前に事前審査を通すことのメリットは以下の２つです。
１．購入資金の確保ができる。
２．売主や不動産業者に対して、物件を買える客だとアピールできるため、事前審査を通していない人よりも有利に取引を進めることができる。
結構あるのですが、物件の購入希望が同時に複数発生した場合に、売主は誰を買主にするか選ぶことになりますが、事前審査を通している人を優先する可能性が高いです。
事前審査通していない人は契約後にローンが通らなくて契約破綻する可能性があるため避けたいと考える傾向があります。
４．購入時の値引き交渉（買付申込書の提出）
ここが一番重要です。気に入った物件を購入するためには買付申込書という書類を不動産会社を通じて売主へ提出する必要があります。ここで指値という値引き交渉をします。つまり、販売価格より低い価格を提示して値引きをお願いするわけです。
もちろん値引きにはリスクが伴います。つまり、買えないリスクです。一番多い例は、値引き交渉をしている間に別の人が定価で買うことです。売主はもちろん高く買ってくれる人を優先しますし、先に価格で交渉が成立するので、買えなくなってしまいます。誰かに先に定価の買付証明を出されれば、詰んでしまうので、値引きは慎重に行いましょう。
人気物件の場合、同時に数件買付証明が入る場合も少なくないですので値引きをしていたら買えないかもしれません。かといって、値引きなしで購入すると後々、あの時値引き交渉しておけばもっと安く買えたかもと悔やむことになるので、価格に納得できていないなら、急いで買わない方が良いです。
５．契約手続き
売主や不動産業者にとって、大変なのが契約だと思います。不動産業者は契約書を準備しなければなりませんし、売主は知られたくない情報はあえて公開せず、法的に伝えなければならないことだけを伝えるようにします。
売主や不動産業者が一番恐れているのは、買主が土壇場で契約締結前にキャンセルすることです。マナーとしては最悪ですが、契約締結前なら買主は、手続きをすべてなかったことにできるんですよ。不動産業者からすれば、契約が締結されないと仲介手数料が入らないのでただ働きとなり最悪の結末です。売主からすれば、契約に至るまで、物件の売出を終了し、買主のために時間を使ったわけなので、この期間に家を売ることができず、機会損失が発生するわけです。また時間も経過するので家の価値も下がります。
つまり、買主にとっても大事な日なのですが、売主や不動産業者にとっても大切な日です。
だからこそ、契約時は買主に不利な情報は隠します。契約締結日に契約書の中身を読む暇なんてありません。お勧めは次の２点です。
１．事前に時間を設けてもらい、しっかり内容を説明していただく。
契約書はほとんどの人にとって初めてで、分からないことだらけだと思います。説明を受けて不明点をすべて確認するようにしましょう。
２．契約書を理解したうえでコピーをもらい、自宅で契約日までに調べたりSNSで質問したり、不動産業者に質問したりする。
土地のこと、建物のこと、近隣環境のことなど難しいことも複数含まれております。不明点は曖昧にせずに理解するようにしましょう。
致命傷になりかねない事柄は以下のとおりです。
・ハザードマップで土砂災害、津波、浸水のリスクが高いエリア
・市街化調整区域等の市街化区域以外のエリア
・接道が私道かつ共有
・嫌悪施設が近くにある
・町内会が異常に厳しい、前の入居者が近所とトラブルを抱えていた
・シロアリ除去履歴あり
・雨漏り修繕履歴あり
・家の傾きあり、もしくは傾き修復歴あり
皮肉にも、中古住宅購入者が魅力に感じる内装や設備がきれい、土地や建物が広い、価格が安いなどは重要な要素にはなりません。これらの悪いものがあれば、価格は安くなりますし、必要以上に広い家が光熱費も高くつきますし、管理も大変です。特に屋根や外壁塗装は面積が増えるので高くなります。さらに広いと固定資産税も高くなります。
内装や設備も安いもので揃えれば２００万円あれば十分できます。リフォーム済みにするなら２００万円かけて５００万円高く売るのが一般的なので、手数料を多くとられている可能性があります。
契約の時点でよくよく吟味して失敗のない買い物をしましょう。
６．引渡しまでにすべきこと
契約締結後は、引き渡し日を決め、そこに向かって住宅ローンの本審査をします。事前審査に通っていれば基本的に通るはずです。引き渡し日は、売主が登記簿謄本を準備し、買主がローンの準備をします。間に不動産屋が入り、同時に手続きをします。つまり住宅ローン相当額が銀行から売主の口座に入金され、当時に登記簿謄本を買主が受け取ります。これで引き渡し完了となります。早い人は引き渡し日に引っ越しをしたり、リフォームを開始したりします。引き渡し日までは売主の所有物なので何もできないんですね。１日でも早く引っ越しできれば賃貸の賃料もかからないので節約になります。リフォームも大規模なものは入居前にしなければならないですが、小規模なものは入居後に少しずつ行うのも１つの方法です。あまり多くのリフォームを入居前に依頼すると時間がかかり、賃貸契約も長くなってしまいます。
あと、重要なことは火災保険の加入です。
７．お金のことを整理
一番重要かもしれません。引き渡し後はみんな安心してしまい、お金のことをすっかり忘れてしまいます。大きいところは漏れなくしていきましょう。
・住宅ローン減税の準備
・種々雑多な国や地方自治体からの補助金申請
内窓つけていたり、給湯器交換していたりと設備面に対する補助金制度って結構あります。また固定資産税減免などをやっている市町村などあります。事前に調べておくことが重要ですが、入居後落ち着いたタイミングで漏れがないか必ずチェックしましょう。
・住宅ローンの返済口座の残額を確保
・光熱費節約のため、電力会社・ガス会社の見直しを実施
・火災保険の内容チェック
自然災害にどれくらい対応しているか、うっかり壊した場合などの適用条件などを忘れないうちに調べておきましょう。実は申請したら出るのに、申請しない方は本当に多いです。
長くなりましたが、中古住宅購入は正しい手順で良い物件を見つけることができれば本当にお得です。是非挑戦してみてください。
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