マイホームを購入・リフォームするときに、ぜひ活用したいのが「住宅ローン減税」。2025年はこの制度にいくつか重要な変更が加わりました。本記事では、制度の仕組みから対象となる住宅や世帯、そして注意点まで、FP（ファイナンシャルプランナー）の視点から詳しく解説していきます。
住宅ローン減税とは？まずは基本をチェック
住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅を取得・改修した人が、一定期間にわたって所得税・住民税の控除を受けられる制度です。
- 控除額：住宅ローンの年末残高の0.7％（上限あり）
- 控除期間：10〜13年（住宅の種類により異なる）
- 控除対象：所得税から控除、控除しきれない分は住民税から控除
【例】
年末のローン残高が1,000万円の場合
→ 0.7％ = 70,000円の税金が軽減されます。
2025年の変更ポイントはココ！
2025年の制度改正で注目すべきポイントをまとめました。
① 借入限度額の縮小
2022〜2023年と比較すると、住宅の種類ごとに最大1,000万円まで減額されています。
| 住宅の種類 | 一般世帯 | 子育て世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 4,000万円 | 13年 |
| その他の住宅 | 対象外 | 対象外 | – |
※「その他の住宅（省エネ基準未達成）」は2025年から完全に対象外に。
② 床面積基準の緩和（40㎡〜50㎡の住宅も対象に）
従来は「50㎡以上」が条件でしたが、2025年も引き続き緩和措置が適用され、40㎡以上であれば減税の対象に。ただし、
- 合計所得が1,000万円以下の世帯のみ対象
③ 贈与税の非課税枠が延長
親や祖父母など直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合、
| 住宅の種類 | 非課税限度額 |
|---|---|
| 耐震・省エネ・バリアフリー住宅 | 1,000万円 |
| 上記以外の住宅 | 500万円 |
※この特例は2026年末まで延長。
対象となる住宅の種類
住宅ローン減税の対象となる住宅は、省エネ性能などが基準となります。
| 住宅種別 | 特徴 |
|---|---|
| 長期優良住宅 | 長く快適に住める設計。耐震性・劣化対策・バリアフリーなど |
| 低炭素住宅 | CO₂排出を抑える仕様（高効率給湯器など） |
| ZEH水準省エネ住宅 | 断熱＋太陽光発電などでエネルギー収支ゼロを目指す |
| 省エネ基準適合住宅 | 国の基準に適合した省エネ住宅 |
| その他の住宅 | 基準未達成の住宅 → 2025年は対象外に |
対象となる世帯や条件
共通の条件（全住宅に共通）
- 居住用であること
- 床面積50㎡以上（または40㎡以上＋年収1,000万円以下）
- 所得2,000万円以下
- 引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に入居
- ローン期間が10年以上
各住宅タイプごとのポイント
【1】新築住宅
→ 上記の省エネ基準を満たすことが必須
「その他の住宅」は対象外
【2】買取再販（リノベ済み中古住宅の販売）
条件：
- 宅建業者から購入
- 築10年以上
- リフォーム費が取得価格の20％以上
- 指定されたリフォーム工事のいずれかを実施（例：耐震改修、バリアフリー、省エネ改修など）
【3】中古住宅（個人売買含む）
条件：
- 1982年以降に建築された住宅、または
- 取得日から2年以内に耐震性が証明されたもの
【4】リフォーム・増築
対象になるリフォーム例：
- 増改築、耐震工事、省エネ工事、バリアフリー改修、水回り改修など
- 改修後の床面積が50㎡以上であること
費用要件：
- 工事費が50万〜100万円以上（内容による）
注意点まとめ
- 「その他の住宅」は完全に対象外（2025年以降）
- 借入限度額を超えたローン部分は控除対象にならない
- 所得や床面積によって減税の対象にならないケースもあり
- 一定の省エネ基準をクリアしないと控除が受けられない
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