先に結論を言っておきます。
住宅ローンは１０年固定金利で借りるのが一番最適解だと思います。
あくまで１つの意見として聞いてください。
変動の最大のメリットは金利が低いこと、最大のデメリットは急な金利上昇を受け入れないといけないこと。
全期間固定の最大のメリットは全期間の支払額が約束されていること、最大のデメリットは金利が高いこと。
分かりやすく言い換えるなら変動は株式、全期間固定は預金に近いですね。
変動は支払い額が大きく変動する可能性があります。株式同様に資産が大きく目減りする可能性があるんです。極端な話、金利が３％とかになったら、月々の支払額が３万円くらい高くなることもあります。支払い総額が１０００万円ちかく高くなることもあります。
逆に全期間固定は、今の支払い総額が上がることはありません。しかし、どんなに低金利で周りが安い支払いをしていても、ずっと高めの支払いを続ける必要があります。
預金に近いです。もし株式に投資しておけば、数百万円利益がでたかもしれないのに、損失を恐れて、ずっと、金利がほぼつかない預金にお金を置いております。お金が減ることはないですが、大きく増えることもないです。
変動金利なら、結果的にずっと低金利で乗り切れば、支払総額は５００万円くらい安くなることもあります。変動にすればお金が儲けられるかもしれないし、大損するかもしれない。まさにハイリスクハイリターンの商品なんです。
そこで両者のいいとこ取りをしたのが１０年固定金利です。
最初の１０年間は変動金利に近い金利を固定できます。但し、１０年後は全期間固定より高めの金利で再度固定金利を組むか、高めの変動金利を組むかの選択になります。もしくは借り換えで再度安い金利の変動か１０年固定金利を選ぶ余地もあります。
ここでの論点は３５年の総支払額が１０年固定が一番安いという話ではありません。むしろ確率的には、１０年固定が３５年のスパンで見たら総支払額が最も高くなる傾向にあります。
ではなぜ勧めるのか？
そもそもの話になりますが、３５年間かけないと支払いができないような高額な物を買ってはいけません。正直に言いますが、身の丈に合っていないんです。３５年間なんて長期間に何があるかなんて誰にも分りません。そんな長期間を縛る借金なんてすべきではないんです。
では、どうすれば良いか。
ずばり最悪１０年後の状況が悪くなった時に、ほぼ全額繰上げ返済できるくらいの金額で
住宅は購入してください。
ここでの注意は組むのは３５年の期間にして、１０年目で全額繰上げ返済をするか否かの選択の余地を残しておくことです。
１０年目までは、金利負担分のほぼすべてが住宅ローン控除で戻ってくる可能性が高いので、なるべく、月々の支払を少なくして、金利負担＝住宅ローン控除とすべきです。
この考えでいくと、多くの人にとって新築は難しいと思います。
なので、中古住宅を１０年固定で買うのが一番賢い選択となります。
状態の良い中古を買って、しっかりメンテしながら住めば５０～１００年は暮らせます。
１０年目で金利負担が大きくなるなら一括返済してしまえば良いです。
そうすれば、１１年目からは住居費が大きく減ります。そこからまたすぐに貯金できます。
１０年目の時点で借り換えなどでお得に再度ローンが組めるならば、そのまま当面支払いを
続ければいいです。
結局どう転んでも１０年固定で借りること、購入金額は身の丈に合ったものにして、最悪１０年で完済できるつもりで家を買うことが理想です。
間違っても、維持費が安くなるとか、家が長持ちするとか、売電になるのでたっぷり太陽光載せるなどの考えで初期費用を上げないでください。
しっかり節約すれば維持費は安くなりますし、初期費用が上がると、その分ローン負担額も上がり、金利負担額も上がるので、結局維持費が高くなる可能性もあります。
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