― 市場の歪みを理解すれば、新築3500万円クラスを1000万円台で手に入れられる
■はじめに
「高気密高断熱の家に住みたいけど、新築は高すぎて手が出ない…」
そんな人は少なくありません。
でも実は、
“中古住宅 × 内窓リフォーム” という方法を使えば、新築以上の性能を圧倒的な低コストで実現できます。
私はこの方法で、大手ハウスメーカーの3500万円クラスの性能を 実質1050万円で手に入れました。
この記事では、
- なぜ中古住宅が異常に安いのか
- なぜ高性能住宅が評価されないのか
- 中古住宅のどこを見ればよいのか
- 内窓リフォームの費用対効果
- 実際に私が得た具体的なコスメリット
をすべて解説します。
日本の住宅市場の“歪み”を知ることで、
あなたも新築より圧倒的にコスパの良い住まいを手に入れられるようになります。
■日本の中古住宅が“安すぎる”理由
日本では「中古住宅が安い」ことは知られていますが、
その本当の理由はあまり語られていません。
大きな原因は 中古住宅を正しく査定できる仕組みが存在しないこと にあります。
■理由1：住宅会社は中古を評価すると新築が売れなくなる
住宅会社にとって利益が出るのは 新築 です。
- 新築：利益が大きい
- 中古：ほぼ利益なし
そのため、業界構造上…
- 「中古で十分」
- 「中古でも高性能住宅がありますよ」
とは“絶対に”言えません。
結果、住宅会社は中古住宅の価値を高めようとしません。
むしろ新築を売るために、意図せず中古を軽視する風潮が強いのです。
■理由2：仲介業者は“性能”ではなく“価格”でしか見ていない
中古住宅を取扱うのは不動産仲介業者です。
しかし仲介業者の報酬は
「売買価格 × 3%」で決まります。
つまり：
- 2000万円の低性能住宅を売っても
- 2000万円の高性能住宅を売っても
→ 業者の収入はまったく同じ。
だからこそ、
- 断熱性能
- 気密性
- 施工レベル
- 住宅会社のグレード
こういった“住宅として本当に重要な部分”は、仲介業者にとって査定の基準にならないのです。
■結果：高性能な家も低性能な家も、ほぼ同じ価格で売られてしまう
本来なら、
- 高気密高断熱
- 長期優良住宅
- ハウスメーカー施工
- 高耐震・高断熱の仕様
などは中古住宅でも高く評価されるべきです。
しかし現実には…
✔ 性能が良くても中古価値は上がらない
✔ 性能が悪くても大きく下がらない
✔ 築年数だけで価格が決まる
という歪んだ市場が存在しています。
これは“売る側”にとっては不利ですが、
買う側にとっては大きなチャンス です。
■高気密高断熱は「窓」が最重要
高気密高断熱住宅を語る上で、最も重要なのは“窓”です。
家の熱の約50%は窓から逃げるため、窓性能が家の快適性を大きく左右します。
【熱貫流率（W/㎡K）】
小さいほど性能が高い
| 窓の種類 | 性能 |
|---|---|
| アルミサッシ・単板 | 6.5 |
| アルミサッシ・ペア（古い） | 4.2 |
| 樹脂サッシ・Low-Eペア | 1.7 |
| 内窓（樹脂）併用 | 1.5以下 |
窓を変えれば家は変わる。
これは断熱リフォームの世界では常識です。
■中古住宅 × 内窓が最強な理由
中古住宅の弱点は“窓性能”です。
しかし内窓リフォームをすると、たった50〜100万円で 最新の新築と同等以上の性能 にまで引き上げることができます。
さらに、最近の築10年前後の住宅は、壁や床はすでに高性能。
窓さえ改善すれば、むしろ 現代の新築より快適になるケースすらあります。
■中古 × 内窓のコスパ比較
| 種類 | 性能 | コスト |
|---|---|---|
| 高性能新築 | ◎ | 3000〜4000万円 |
| ローコスト新築 | △ | 2000〜2500万円 |
| 中古 ＋ 内窓 | ◎（新築以上狙える） | 1000〜1600万円 |
中古の圧勝です。
■【実例】私は3500万円クラスの性能を、1050万円で手に入れた
ここからが本題です。
私が体験した“中古住宅 × 内窓”の破壊的コスパを紹介します。
■私が買った家のスペック
- 某大手ハウスメーカー施工
- 新築時価格：2500万円
- 築12年で購入：1000万円
ここだけでも 1500万円の値下がり を享受しています。
■断熱性能（UA値）の改善
購入時：UA値 0.6 前後
（そこそこ良い性能）
ここに 全窓へ内窓追加（費用50万円） を実施。
リフォーム後：
👉 UA値 0.46
これは 現在の高性能新築と完全に同等の数値 です。
■同じハウスメーカーは今いくらで売っているか？
私と同じシリーズを現在建てると…
👉 約3500万円
👉 UA値は 0.46 前後
つまり、
性能は私の家とまったく同じ。
しかし私が払った総額は…
✔ 中古購入：1000万円
✔ 内窓費用：50万円
👉 合計1050万円
■3500万円 vs 1050万円
差額は 2450万円。
これは
「中古が安い」
ではなく
💡“市場の歪みを理解した人だけが得られるチャンス”
なのです。
■まとめ：賢い人は中古住宅を買う
ここまでの内容をまとめます。
🔥中古住宅が安い理由
- 市場に性能査定の仕組みがない
- 新築偏重の文化
- 仲介業者が性能を見ていない
🔥その結果
- 高性能住宅でも値段がつかない
- 低性能住宅でも相場で売られる
- 性能の良い家が割安で売られる
🔥中古 × 内窓のメリット
- 窓性能が劇的に改善
- UA値を新築並に引き上げられる
- コスパが異常に高い
- 築10年前後なら構造も断熱もまだ優秀
🔥実例からわかる最強のコスパ
- 新築3500万円クラス
- 性能は同じUA値0.46
- 私の購入総額は1050万円
→ 2450万円の差
■結論
「住宅市場の仕組み」を理解して動けば、
新築より圧倒的にお得に、
新築以上の性能の住まいを手に入れられる。
これが私が中古住宅を強く推奨する理由です。
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