８割以上が新築を買う日本において中古住宅を買うということはまだまだ少数派です。
つまり中古住宅自体に需要が少ないのです。
しかし、供給については多数あります。
新築信仰が強い日本では、実家が出た若者がどんどん新築を買ったり、建てたりします。
つまり古い家がどんどん増えていくのですね。
そして親が亡くなれば相続の問題が出てきて、分けることのできない土地や家というのは、一刻も早く現金化して、遺族で分ける必要が出てきますから、安くても売りたい人が多数いるのです。
さらに離婚や無理をして購入した方の債務不履行によって泣く泣く売り出す方も多数います。
供給側の多くはこのように、お金儲けを目的とせず、さらに時期も選べない事情があるため、絶え間なく市場に出さざるを得ないのです。
この時点で買い手が非常に有利な市場なのです。
個別性は強いですが、全体で見れば中古住宅は余っておりますから、安く買えるチャンスがいくらでもあるのです。
中古住宅は大きく以下の４つにカテゴライズされます。
１．本当に築浅の割高物件
２．お得な築浅物件
３．築古の格安物件
４．リフォーム済みの築古の割高物件
１と４は問答無用で手を出さないでください。
１は新築より高い場合も多く、ほぼ間違いなく損します。
４は価値のない家に業者の利益がたっぷり乗っている罠物件ですので絶対に手を出さないでください。
となると、残る２と３で考える訳ですが、３についても私はお勧めしません。
築古の格安物件の多くは相続物件ですが、大抵は築３０年越えが多数で、外装、内装ともにかなり汚れていてリフォームが必須となります。
正直、耐震性、断熱性もかなり劣っているので、耐震リフォームと断熱リフォームもすべきですが、軽く１０００万円は超え、内装や外壁、屋根の塗装などもすべて含めると１５００万円程度かかります。
築古の物件にこんなにお金をかけてももったいないだけですので、ほとんどの購入者は、数百万円で内装と水回りのリフォーム及び外壁・屋根塗装だけしますが、絶対にやめたほうがいいです。まず、夏暑く、冬寒い家になるので、満足度がかなり下がります。
また万が一地震が起きたら、倒壊のリスクが高く命の危険があります。築古の家は、住宅の価値も低く、地震保険で満足のいく金額がもらえないため、結局建て直しになるリスクが高いです。
こうなれば安く買えても、数年で建て直しになるリスクもあり、新築より高くつきます。
新築の住宅メーカーは、このようなリスクを声高に言うので、多くの顧客は中古にリスクを感じ、新築に流れていきます。
正直１、３、４の中古物件が中古物件市場の９５％以上を占めているため、中古物件の９５％以上は理由なく手を出してはいけないことになります。
もちろん不動産投資用であれば、築古の格安物件を手に入れ、家賃で回収する手段がありますが、とても住居用でお勧めできる方法ではありません。
となると、残りの５％以下となる築浅のお得物件を探すわけですが、そもそもが見つけること自体が困難です。
良くある例が、急な転勤で住んでいた家がいらなくなった。お金に余裕はあるので市場相場で売れればいい。時間がないので早くしてほしいとか、金持ちの高齢者が終の住まいとして、新築を建てて１０年程度で亡くなり、相続物件となっている。ローン支払い者の急な不幸などで、残された遺族が自身の実家に戻るため、早く手放したい場合。この場合遺族には団体信用保険で家のローンがチャラになっているため、相場通りか、それよりも安くでもいいから早く売りたいという心理が働きます。
あまりよろしくないことですが、大抵不幸の真っただ中にいる方が売主になり、早く事を済ませたいという心理になっておりますので、損得感情がなく、買い手が安く指値をしても通る可能性が高いんです。
すごく数は少なく、見つけることが困難ですが、このような物件をまずは希望のエリアで見つけてください。数年単位でかかることもありますが、ある日突然出てきては、秒で売れるか、普段から不動産屋と懇意にしていれば、売り出す前に教えていただけることがあります。
中古住宅に関しては、相場通りに買えた時点でかなりお得です。
そもそも日本の中古住宅価格はかなり低く見積もられております。
はっきり言えば２０年で建物の価値はほぼ０になります。
築１０年でも半額以下になります。
もし新築時に土地１０００万円、建物２０００万円で３０００万円で
売り出されていた住宅があった場合、
築１０年で１８００万円程度が相場になります。
築１５年なら１４００万円程度になります。
実は今から１０年前くらいって、そもそも新築の価格が今より５００～７００万円程度安かったんですよ。
だから今３７００万円くらいの家が１０年前は３０００万円で売られていたので、
築１０年の家を今１８００万円で買えれば、本来３７００万円する価値の家の築１０年の家が半額以下で買えるわけです。１０年で１９００万円の下落って考えたら破格ですよね。
実際築浅のお得物件はこれが現状です。
ここ１０年で耐震性や断熱性は大きく進歩していないですし、今のローコストよりずっと性能がいい家も多数あります。
築１０年なら、まだまだ綺麗なので、１０万円程度のハウスクリーニングのみで住めますし、新築と比べ固定資産税も安く、お得感が半端じゃないです。
この事実は、まだ多くの日本人が気づいていませんし、テレビやマスコミもこの事実は言いません。
現在、新築市場が高騰していて、まもなく中古が主流の時代がやってきます。
この時代になれば、今みたいに安く中古住宅を買うことは不可能になりますし、
質のいい中古住宅の取り合いになります。
そうなる前に、急いで行動し、お得な築浅物件を手に入れてください。
相談があれば問い合わせフォームかコメントから連絡をお願いします。
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