ここが一番重要となります。
割高な物件だらけだからです。
１つ注意しておくと、新築は最高に割高な物件です。新築を相場より安く買うことは不可能です。買った瞬間に中古になり中古市場では１～２割安く販売されます。
中古と新築では全く探し方が全く違います。
新築は住宅メーカーや工務店を回って、業者を決めた後は、その業者と取引を進めます。
中古は全く手順が違います。
まずは、希望エリアの中古住宅情報をネットでくまなくチェックしてください。
朝、昼、晩と１日３回は毎日チェックしてください。
同時に、何社か希望エリア近くの不動産業者に問い合わせて希望エリアの中古物件や築浅の中古物件をいくつか内覧してください。
その際に担当者に希望エリアと希望の物件を伝えてください。
例えば、～エリアで
古くても築１５年程度まで
比較的高性能住宅
広さは～くらい
ハザードマップで問題ないエリア
くらいの軽い条件を伝えておき，
不動産業者と物件を内覧しながら、担当者と仲良くなってください。
重要なので、もう一度言います。不動産業者の担当者と仲良くなり、信頼関係を作ってください。
不動産業者のところには、売主から売りたいという希望が来るばあいと自ら空き家などを探して売主に不動産業者が問い合わせる例があります。
後者は非常に稀ですが、お宝物件というのは必ず存在して、出てきた場合は、ネットなどに掲載する前に知り合いの不動産業者などに照会します。
不動産業者は、できるだけ手間なく売れる相手を探します。
正直ベースで言うと、不動産業者としても高く売れなくてもいいんです。
それよりも確実に自分が素早く売れることが大切です。
不動産側の事情を話しましょう。
不動産業者が例えば、売主から直接依頼を受けて、その物件を買主を見つけて売ることができれば、両方から手数料をもらうことができます。
この取引を両手取引と言います。
これは米国などでは禁止されている例もあります。
通常売主と買主は利益相反の関係にあります。売主はできるだけ高く売りたいし、買主はできるだけ安く買いたい。その両者の要望を聞くのが同じ不動産業者の場合、どちらかの意見を尊重せざるを得ません。でも両手取引は数多く存在しますし、不動産業者は両手を狙っています。
片方から取引価格×3％+６万円に消費税をかけた額がもらえます。
この手数料は物件価格が１００万円安くなっても３万円しか安くなりません。不動産業者は、物件の取引価格より、いかに手間なく両手取引ができるかを狙っています。
裏を返せば、営業と仲良くして、両手取引ができるような顧客だと思われておけばいいんです。
不動産には希望の条件の物件が見つかったらすぐ買いたいことを伝え、事前に地元の銀行などで住宅ローンの事前審査を通しておいてください。
この条件を聞くと、営業は「この人に希望に近い物件を見つければ、両手取引が簡単にできる。」と考えます。
そして価格のことを気にしていることを伝えると、できるだけ安い価格で提供すれば、すぐに買ってくれると思いこませます。
これで、営業は良い物件を見つけるやる気になります。
数か月のスパンで見れば、中古物件は結構出るんです。その中で希望の物件が出てくれば、ネットに掲載する前にあなたに声がかかります。
すぐに内覧しましょう。
色々な物件を見ているうちに相場観が養われるので、その物件が割安か分かるようになります。
そして営業はレインズというサイトにアクセスでき、過去の取引事例を見せてくれるはずです。そのエリアの同等物件の過去の取引事例があるので、その価格を基準に、買付証明書という書類で値引き交渉をしてください。取引事例より１００万円～２００万円くらい安く買えれば御の字なので、少し強気の金額を営業に伝えてください。実は営業は売主から下限を聞いていますので、仲良くなれていれば、こっそり下限を教えてくれることがあります。
そこで、下限より５０～１００万円やすい金額を希望している旨を強く伝え、希望通りいけばすぐに購入したい旨伝えましょう。
営業は逃したくないと思い、急いで売主に連絡します。たいてい売主は細かい知識がないので、営業が、これを逃したら売れないことを伝えうまく説得するはずです。
大体の例で、取引相場が２５００万円であなたが２４００万円で出せば、２４５０万円らへんで落ち着くことが多いです。相場より５０万円安く買えたならかなりお得なので、すぐ決めましょう。そもそも良質な中古を相場で買うこと自体が難しいです。
相場が新築と比べれば破格に安いので、それより安く買えるチャンスを逃さないでください。
ネットに出れば、もっと高く売れる物件を安く手に入れる唯一のチャンスになります。
手順は以上です。
とにかく希望エリアの高性能住宅を安く手に入れることができれば、あとは細かいリフォームなどの話になるので、ほぼ目的は達成したも同然です。
中古物件は１点ものなので、思い立ったら吉日です。
もし細かい点で分からないことがあればコメントください。
有料にはなりますが、３０分のオンライン相談も受け付けていますので、希望する場合は
問い合わせフォームから連絡ください。
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