住宅の耐久性を考えていない方が多すぎます！～新築もしくは中古住宅購入、リフォーム～

地震大国の日本において住宅の耐久性と聞くと、真っ先に耐震性能に注目する方が多いです。揺れに強いというのも住宅性能の重要な要素の１つですが、家をダメにする原因って地震以外に何がありますか。築３０年超えの住宅を見てて思いますが、本当に傷んでますよね。とても住めない家も多数ありますし、外装も内装もあまりにボロボロすぎてフルリフォームが必要なケースがほとんどです。実際に築３０年超えの住宅は、建替えかフルリフォームが必要なケースがほぼ１００％でノーメンテで住み続けることはほぼ不可能です。実際に築２０年過ぎてから住宅の価値はほぼ０円に近付いていき、築３０年超えの中古住宅の資産価値はほぼ０円で間違いないです。実際に古屋付の土地で売り出されている例もあるので、むしろ解体費がかかる分、土地代より土地付きの築３０年超えの家は安く買える例もあります。
みなさんが新築を買う時、築浅の中古を買うときに、耐久性の有無を確認しないと、折角高いお金を出して買っても、３０年で資産価値０円のガラクタになってしまいます。
どんなに高気密高断熱で耐震性能が高くても，３０年でダメになれば何の意味もありません。最近の住宅は，高気密高断熱を重視して、断熱材を厚くして、高性能な換気装置や床暖房などの高性能家電等を詰め込んでいますが，家を構成する柱や基礎の部分だったり、屋根、外壁、クロス、床などが安価なものになっていて、新築時は高性能で見た目も良いが、２０年くらいしてくると、様々なところにガタがくる住宅が多いです。購入者は、いかに安く購入し、電気代やメンテナンスコストがいかに安くなるかを重視しており、住宅が何年快適な状態で維持できるかは全く考えていないです。というより新築時は綺麗なので、２０～３０年後の劣化した姿が想像できないのですね。
分かりやすい例で言うと、新築時は、毎月の維持費を安くするため、快適に過ごすために、太陽光発電パネルや蓄電池、高性能エアコンに、床暖房、高性能換気システム、高性能エコキュートなどの設備をふんだんに使用するとします。購入者にとってみれば、これらが導入されていることで快適に過ごせ、かつ毎月の電気代が、売電も含めるとマイナスになるぐらい安くなるので、お得な住宅だと錯覚します。このお得な状態が永遠に続けばいいですが、１０年後を考えてみましょう。これらの最新性能の家電は日進月歩で古くなっていき，１０年後には、壊れるか古い家電となって家に残ります。１０年後太陽光発電の固定買取期間は終わり、売電収入はほぼ期待できなくなります。蓄電池があっても、太陽光発電の利益は大幅に減少します。またエコキュートやエアコン、床暖房を暖める室外機などの寿命は軒並み耐用年数が１０年程度で壊れていきます。換気システムなども高性能なものは故障すると専門業者の修理となり、修理費だけで５０万円とか請求される例もあります。
ここで初めて、電気代などを安く抑えられていたのは、新築時にふんだんに贅沢な設備を導入していたことに気付き、多くの人は、エアコンやエコキュートも安いものに変え，換気システムなども壊れたらそのままにしている例があります。
新築時は良い住宅でも、設備がチープになっていき、快適性も下がっていきます。ここでさらに問題になるのは高気密高性能住宅ほど、住み方を間違えると、一気に家が劣化するということです。
例えば、気密性が良いので、換気が上手にできていないと、室内の湿気がいつまでもとどまり、家にかびが発生します。かびを放置すると、白蟻が発生します。
家が傷む原因のワースト３は、・雨漏り・結露・白蟻ですが、換気が上手にできないだけで、結露問題から白蟻問題まで一気に発生します。
ケチって、高気密高断熱住宅で、リビングだけ暖房などをしていると、廊下や他の部屋と極端な室温差が生じて、他の部屋で結露が生じてカビが発生し、白蟻が発生となります。そもそも断熱材の施工などは技術を求められるので、未熟な大工などが施工すると、断熱材に隙間が発生し、そこから室内の湿った暖かい空気が壁内に流れていき、壁内結露を起こし、壁内にかびが発生し、断熱材や構造体が腐ったりします。
私は以前に、某大手ハウスメーカーの築７年の軽量鉄鋼住宅を見に行った際に驚きました。まず床や壁が既にかなり傷んでおり、とても築７年には見えなかったです。また２階を見学した際に、天井に茶色のポツポツのシミが多数あり、販売している不動産会社も分からないとの回答で、私はすぐにピンときて、入居者に石油ストーブを冬使ってますか？と聞いたら、２階で使っているとの回答があったので原因が分かりました。この入居者は、ケチって、冬場寒くなるのを嫌い、換気システムを常時ＯＦＦにして、石油ストーブを使用していたようです。石油ストーブは大量の水蒸気が発生し、最近の高気密住宅は空気の逃げ場がないため、換気しないと室内に水蒸気がとどまります。さらにハウスメーカーの住宅においても断熱や気密の施工があまいと、水蒸気が天井の断熱材を超え、構造体の金属に届き、冬の外気で冷やされた金属に水蒸気が付着すると、水滴となり、天井に向かってポタポタと落ちます。これが続くと、構造体にさびが発生し、錆び水となって天井に落ちるので、さびのシミとして天井に茶色いシミがついていたわけです。この住宅は築７年にして既に構造体が傷んでいることが明白で、床やクロスも最安値の素材を使っているので痛みが早く、見た目も相当悪くなっておりました。構造体にさびがあれば、耐震性も悪くなりますし、今後劣化する一方なので、築３０年になれば、痛みで色々とガタがきて、リフォームか建替えを迫られます。
逆に私が中古で購入した住宅は、床が無垢で、壁は高性能のクロスであったため、築１０年超えでも新築と大差ない状態でした。今も数年住み続けていますが、一切劣化はないです。換気システムも熱交換型の高性能なものがついており、交換も１５年で２台併せて５万円程度なので、維持費もかからないし、冬場は熱交換をするので寒くなく換気は２４時間できています。構造体の素材に拘っているメーカーの家なので、構造体の痛みも一切なく、室内もいつまでも新築のようです。正直床暖房や太陽光などの高性能な設備はついていないので、電気代なども毎月そこそこかかります。しかし、一番重要なのは、何年住んでも劣化しない家であることです。構造はシンプルで、構造体や壁や床の素材は良いものを使用しているので劣化がないです。つまり、維持費もそこそこかかり、快適性もそこそこであるが、耐久性は高いので、しっかり手入れして使えば、５０年でもリフォームなしで変わらず暮らせる家となるのです。正直毎月の電気代は、年間平均すれば２万円もかからない程度ですし、余計な高い設備も使っていないので、買い替えが必要な設備もすべて安いです。結局長い目で見れば、購入時は構造や床、壁などの素材に拘っている分、高くつきますが、その分余計な設備にお金がいらないので、低耐久で高性能な住宅と同じくらいの費用ですし、毎月の維持費がそれなりにかかっても、同じ環境で５０年でも住めるので、長い目で見れば、結局安く住めます。
高耐久であればあるほど、家は傷まず、リフォームや建替えなしでできるだけ長く住めるので、結局お得です。
３０年で、維持費が１０００万円浮いたとしても、設備の更新で数百万円かかったり、低耐久な家だと、結局３０年程度で建替えになるので、総額で言うとずっと高くなります。