賃貸契約は非常に面白いもので、結論として借りる側が非常に有利になるように配慮されています。
基本貸す側というのは本来強い立場にあり、日本の歴史では、大家に当たる土地などの所有者を地主、農地などの土地を借りる者を小作農などと呼び、いつでも所有者側に力がありました。
礼金の本来の意味も、借りる側が大家さんへお礼を渡していた名残があるようです。昔は今以上に上下関係があったように読み取れます。もちろん従来は大家さんが借りる人のために布団を準備したり、生活に必要な物を与えてあげていたので、そのお礼も含めた意味での礼金であったようですが、今はそのような大家もサービスもほぼ皆無だと思いますので、大家側に都合の良い形で残されています。
このような背景もあること、一般的に大家や仲介である不動産会社は法律に詳しく、借りる側は素人がほとんどという背景も踏まえ、賃貸契約は、例え記載されている内容を借主が遵守できなくても免除される例もあります。
一般論で言うと、契約時もそうですが、退去時は特にぼったくりに会います。
ほとんどの人がそうですが、退去時は、不動産会社立ち合いのもと、修繕箇所等の確認をして
、後日修繕費用を含めた退去費を支払うというものです。
私も今まで何度も退去の経験をしており、その度に強くなっていきました。
最終的には退去費０円で、敷金全額返金を実現しております。
ほとんどの方は、敷金が返ってくることはまれで、むしろ追加費用が発生しているケースがほとんどだと思います。良心的に見せかけた場合のみ、敷金と退去費を相殺して０円というケースです。
大抵世間一般の常識でも、敷金は退去費用のために取っているものという認識が定着しておりますので、借主も敷金が返ってこないことに違和感を感じないのですね。
ファミリー向けの物件などは家賃１０万円で、敷金は家賃２か月分となっていますので、
敷金は２０万円となります。
一般的に敷金は入居時に支払い、入居期間が長いほど、この敷金というお金はなかったものとして借主の中で処理され、退去時に召し上げられても、あまり抵抗がないケースが多いんですね。
しかし、２０万円は大金で、次の入居費用の大きな足しになりますし、手間なく確実に退去費を０円にできるなら、ものすごい割がいいと思います。
まずは敵を知りましょう。
皆さんに請求される退去費用は大きく２つに分かれます。
１．契約書で記載されている退去費用
ほぼ１００％記載されていると思いますが、「退去時にクリーニング費用を借主が負担」、「
畳の貼替代を借主が負担」などの記載が契約書に明記されており、その内容に基づき、
退去時に
ハウスクリーニング １０万円
畳貼替 ５万円
などと記載されています。
これを見た瞬間、ほとんどの借主は「はぁ（溜息）。契約書に明記されているし、払わないといけないなあ。俺も色々汚したし、畳も古くなったからなあ。」とか考えて、これらが不当な請求とは思わないわけです。
しかし、多くの場合で、負担を０円にできる可能性があります。
これらの記載は契約時の特約といい、貸主側に有利な条件となっています。何度も言いますが、借主はほとんどが素人で、国がフォローしてあげないと、すぐに騙されてしまいます。
よって、特約については、契約時に貸主もしくは仲介業者が、内容を説明し、借主の理解をもらって、その特約に対してサインもしくは押印をもらうのが確実な方法となっています。
さらに特約で記載されている借主の負担については、負担額を明記する必要があるという解釈があります。
例えば契約書の特約に「退去時に借主はハウスクリーニング費用１０万円を負担する。」と記載されており、契約時に借主はこの説明を受けたのち、この特約のみのために押印もしくはサインをして初めて、効力が生じるわけです。
なので、契約書内に特約が記載されていて、契約書全体にしかサインや押印がない場合や、クリーニング費用が具体的に明記されていない場合は、支払わなくていい可能性が非常に高いです。
これは国交省のガイドラインに記載されており、過去の判例にもあります。
さらに契約時にしっかり手順を踏んでいても、例えば退去時にハウスクリーニングがいらないぐらい綺麗に掃除されている場合や、そもそも仲介業者がケチって、専門業者に頼まずに、アルバイトの素人清掃などで清掃費を浮かせて、次の入居者に貸し出している実態がある場合は、勝てる可能性があります。
重要なのは、入居時の状態をしっかり動画で取っておくことです。素人の清掃だと、例えば風呂のカビやキッチンの換気扇の汚れ、部屋の細かいゴミなどが残っています。この時点で、この部屋はハウスクリーニングができていないので、対応方法は２つあります。１つ目は、しっかり業者に入ってもらい、クリーニングを実施してもらう、そしてその時点のクリーニング代の請求書を見せてもらう。この金額が契約書に明記された金額より安ければ、退去時に差額は払わないと交渉しても良いと思います。
２つ目は、動画の記録を残しておき、退去時に、入居の時点でクリーニングされていない部屋に入居したので、クリーニング代は支払いたくない。とつっぱねることです。
後者は不動産屋もしくは大家の落ち度を客観的に指摘できるので非常に効果的です。
畳の貼替も同様にできます。さらに畳の貼替の場合、借主が通常の使用で汚したり、痛めたりしてない限り、経年劣化分は負担を免除してもらえる可能性があります。
極端な話、畳の耐用年数というのはあり、経年劣化は大家の責任です。入居して２０年使用した畳は退去時に、どのような状況であれ、すでに耐用年数を超えていて、価値は０円ですので、畳の貼替を請求されていも、「すでに耐用年数を超えた畳の価値は０円であり、それを新品に替えるのは大家側の責任です。よって、特約に明記されていようと支払いはしません。」と言うか、数年の入居で、また畳の価値が残っている場合は「貼替の価格から、経年劣化の割合を除いた金額を支払います。」と言いましょう。
例えば、畳の貼替部分の耐用年数が５年だとすると、４年入居した状態ならすでに５分の４は経年劣化していることになります。なので、例え貼替代が５万円だとしても、４万円分は大家の負担分になるので、借主は１万円のみ負担すれば良いです。
これも契約時に５万円と明記されていても１万円の支払いで済む可能性があります。
これらは、すべて可能性の話で、確実に０円にしたり減額したりできるかは確証がありません。場合によっては、略式起訴という方法で決めてもらう必要も出てきます。
少なくともぼったくっている不動産会社や大家は過去の悪事が明るみに出ることを恐れるので、これらの正論を振りかざせば、大抵０円か大幅な減額に応じると思います。
２．現状復帰費用の請求
これは９９％の方が正しい方法を知らないです。ほとんどの場合で払わなくて良いです。
例えば退去時にクロスが破れている、壁に穴があいている、床に傷がある、設備が壊れている、窓にひびが入っている等等、長く暮らしていれば、必ず過失によって傷がついたり壊したりすることがあります。特にお子さんがおられると防ぎようがありません。
よく賃貸を嫌う方で、「子供がいると汚したり、壊したりして、退去時に高額な請求をされるので、持ち家の方が良い。持ち家なら自分のものなので壊されても心配はない。」などという人がいますが、現実は全く逆です。むしろ私からすれば、お子さんがいる世帯ほど賃貸の方が修繕費用はかからないのです。
では、お待たせの究極奥義を説明しましょう。
それは、ほぼ１００％の方が加入している家財保険（火災保険）にほぼ１００％入っている「借家人賠償特約」を利用して無料で修繕するというものです。
借りている部屋や設備はすべて大家さんの持ち物です。それを子供のいたずらや入居者の過失で傷つけてしまった時、ほぼ間違いなくこの保険でただで直せます。
あなたが、重たいものを床に落とし、床に大きな傷がついても、テレビを運んでいる時、壁にぶつけて穴があいても、設備の棚のガラスを割っても、クロスに大きな破れや傷が生じても、エアコンの清掃中に、誤って部品を破損したり、故障させても、経年劣化や明らかな故意でない限り大抵保険が出ます。
経年劣化と保険会社が判断したのならば、その負担は大家にありますので、その保険会社の判断をその時点で不動産会社もしくは大家にメールなどの形の残るもので送りましょう。保険会社は、その道のプロです。
その時点で大家などが了承しておけば、退去時にその傷や故障などを請求されることはありません。
故意で壊したものは、完全に自己責任です。それは支払うしかありません。
ほとんどのケースが過失でうっかりものを落としたり、子供が壁に落書きしたりと過失や判断が未熟な子供のしたことなら、ほぼ間違いなく借家人賠償が使えます。
手順は、退去時ではダメです。傷つけた都度行うか、退去の遅くとも２か月前くらいまでに保険会社に連絡して、手続きを進めましょう。退去時の立会までに直しておく必要があります。
私の場合は、退去時の３か月前くらいに、大きな損傷はないが、細かい傷やクロスの小さな破れなどがあったので、退去費用が請求されたら嫌だと思い、不動産会社に相談し、立ち合い前の事前立ち合いをお願いしました。不動産会社の方針によると思いますが、先方も私のような入居者の場合、退去時の費用請求の際にもめることが想定され、できるだけ避けようと考えるので、このような事前の立会の提案を受け入れてくれることも多いです。できないと言われれば、気になる箇所を写真で送り、不動産会社に退去時に請求になるか聞きましょう。ここで請求しますと言われれば、借家人賠償で直すという手順でもいいと思います。
心配な方は、自分で部屋をチェックして、気になる箇所はすべて保険会社に申請して、直せる部分は直しておきましょう。
多くの人が確実にまずいと思う壁の穴や床の大きな傷などはほぼ間違いなく保険で直せますし、大きな事故の時は速やかに保険会社に連絡してください。
さて、これらの手順をしっかり踏んで、退去時の立会に挑むと、相手は何も請求できなくなります。私の０円のケースで言うと、事前に気になる箇所は保険会社にすべて見てもらい直したうえで、不動産会社に事前立会をしてもらい、修繕箇所はない旨確認をしました。
当日はもちろん、修繕箇所０でした。さらに、契約書に特約で「ハウスクリーニング費用を借主が負担する」という文言のもと、６万円の請求がありましたが、国交省のガイドラインに基づき、契約書に金額が明記されていないので、この特約は無効であり、支払いをしませんとはっきり伝えたところ、０円になりました。
結果として、退去時に発生する費用は０円となり、敷金は全額返金されました。
保険会社や不動産会社とのやりとりでまれに高圧的な担当者がいますが、毅然と対応ください。世の中の法律は、借主の味方ですし、何も法的にも間違ったことはしていないので、
自信を持って挑んでください。万が一脅してくるようなことがあれば警察に相談です。
参考に国交省のガイドラインを以下に掲載しておきます。
コメント