私がまさにそうでしたが、当初賃貸派だったんですが、購入に至ったんです。
これは購入派にもうま味はあるやり方なので是非紹介します。
うま味は大きく３点になります。
①万が一欠陥住宅だった場合、容易に退去できる。
②賃貸中に破損した場合、借家人賠償保険により無償で修繕・新品交換ができる。
③家賃補助がフルに使える。
例えばあなたが、築１０年の中古住宅を２５００万円で購入できるとしましょう。
売主のほとんどは、早く売ってしまいたい方が多いので、交渉になりますが、この物件をすぐ購入するのではなく、２年間の賃貸後購入したいと伝えましょう。
例えば家賃を毎月９万円とかにして、２年間住んだのち、２４００万円で購入したいと伝えてみましょう。
売主としては、２年間で家賃が２１６万円入って、その後２４００万円はいるので、２６１６万円の利益になり、今２５００万円で売るより１１６万円も余分に利益が出ますので同意する可能性が高いです。その間の２年間は、固定資産税や火災保険代がかかりますが、それを控除しても１００万円位は利益になるのでうま味はあると思います。
不動産に協力してもらい、まずは賃貸契約を締結し、それとは別に２年後に２４００万円で購入することを認めてもらう同意書等を売主からいただいておきましょう。
一見、買主にとっては、２５００万円で購入できる物件に対して２６１６万円かかるので、損をするように思えますが、人によってはかなりうま味があります。
まず、売主も気づいていない雨漏りや白蟻被害、傾き、配管の水漏れなどの重大な欠陥について入居後気づくことが多々あります。これが２年間の賃貸中に気付く可能性が非常に高いです。そうなれば売主が対応せざるを得ないし、場合によっては、賃貸期間中に退去も容易にできます。
さらに不慣れな住宅では入居後に、壁や床を破損したり、使い方を誤って設備を破損することもよくあります。その場合は、借家人賠償がついた火災保険（２年間で１５０００円程度）に加入しておけば、無料で直せます。借家人賠償は、普通の保険と違い、大家への賠償となるため、基本修繕費や交換代が全額出ます。
例えば、高価なシステムキッチンの天板に大きな固い鍋を落としてしまい、天板が割れた場合などは、基本的に天板のみの交換が困難なため、システムキッチンの全交換となる可能性が高いです。結構良い物を新築時に入れている例が多いので、交換となると１００万円位の新品のキッチンとなります。これももちろん借家人賠償の範疇になるので、無料で交換できます。
例えば壁や床に家具をぶつけたり、落としたりして大きな傷をつくると、数十万円かかります。これも借家人賠償で交換や補修となります。床などは部分補修ができない場合も多く、全交換となります。場合によっては５０万円程度かかることになりますが、全部無料です。例えばエアコンの清掃をしていて、誤って機械部分に水がかかってしまい壊れた場合も設備の故障を過失で起こしたということで借家人賠償で、エアコンを交換となります。
このような賠償が発生すると、本来交換で合計数百万円かかるものがすべて無料となります。
今回は通常の賃貸と違い将来的に購入する見込みの物件となるため、結果的に購入することになれば、交換した物品もすべて所有権が自分のものとなりますので、結果論ですが、あたかも購入後自費で新品に交換したのと同じ効果が得られます。
次に、賃貸中は家賃補助が利用できることです。
公務員などでもそうですが、毎月９万円の家賃に対して３万円程度補助が出る会社などは意外と多いです。もし３万円補助が出て、実質６万円の家賃になれば、２年間の家賃総額は１４４万円になります。
最初から購入するよりも追加で４４万円多くかかりますが、重大な欠陥が分かった時に退去できる選択肢がある、借家人賠償で入居後に壊したものを無償で修繕・交換できるという２点のうま味が年間２２万円の費用で手に入ると思えば、かなりお得です。
実際住んでみたら分かると思いますが、過失で床や設備などを壊すことって本当に良くあります。
私も実例として、換気扇の掃除をしていたら、足を踏み外してグリルの天板に落ちてしまい、天板を割って、２０万円の交換費用がかかったり、トイレの便座を誤って破損して１０万円の交換代、床の掃除で誤った薬品を使って駄目にして全交換で４０万円、壁のクロスを破って５万円などなど、ざっと１００万円ちかくかかった経験があります。戸建賃貸の場合、設備も多く面積も広いので、借家人賠償を利用する機会は本当に多いです。
もし購入していたら、基本的に保険は使えないので、全部自腹ですからね。あとは中古物件購入後に、雨漏りが発生する例は本当に多いです。白蟻被害も聞きます。どちらも修繕に１００万円以上かかることがあります。売主の責任は３か月程度の場合が多いので、１年後に発生したら自腹です。
中古住宅購入は、最初の２年程度でほとんどの問題が解決します。その期間を賃貸で乗り切れればかなり安心してお得に中古住宅が買えます。
中古住宅が敬遠される理由は主に
・欠陥住宅を掴むのがこわい
・住宅性能が低い
・全体的に汚い
の３つだと思います。
築１０～１５年程度の高性能な住宅ならば綺麗かつある程度の性能の高さを保っています。
２００万円程度のリフォームで充分高性能な新築並の性能になります。
欠陥住宅については購入前のホームインスペクションや裏技的な賃貸を挟む方法でほぼ解決します。
この３点の問題を解消したうえで安く住宅を手に入れることができれば、大儲けとなります。
世の８割以上が割高な新築を購入している中、同等以上の高性能の中古をかなりの安価で購入しているわけですから。
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