不動産はよく千３つと言われます。
これは、不動産業者は千個中３つくらいしか良い物件を紹介しないということです。もしくは、世の中の不動産のほとんどがダメダメ物件ということもあるかもしれませんが、それでもお得意様には良い物件を勧めているので、庶民に良い物件を回さないというのが正しい解釈でしょう。
この記事では、不動産業者がよく使う嘘の手口を５つ紹介します。
１．未公開物件＝お得物件と言って勧めてくる
一般的に売主は物件を未公開にしたくないはずです。できるだけ多くの人の目に触れれば、高く買ってもらえる可能性が出てくるからです。ではなぜ未公開になっているのでしょうか。第一の理由は、売主が売りに出していることを近所に知られないためです。インターネット上で公開されると、ご近所さんが売り出していることに気づいて、噂されることを恐れるからです。この場合、別にお得というわけではないですね。むしろ売主が売り急いでいない例が多く、強気な価格の場合が多いので、むしろお得ではない物件の可能性が高いです。第二の理由が、自社管理の物件を売り付けたいということです。これは、一般人が知らない不動産業界独自の決まりなのですが、囲い込みとか両手取引というものにつながります。もし、この不動産業者が売主から直接依頼された物件を売れば、売主からも買主からも両方から仲介手数料がもらえるわけです。一件で２度おいしい取引になるわけですね。このような物件は、買主にとってお得ではなく、不動産会社にとってお得な物件です。
よく考えてみてください。お得意様でもない人にお得な情報を教えますか？初対面に近い状況でお得物件を勧めてきたら、間違いなく訳アリ物件と思いましょう。
２．他にも購入を検討している方がいると言ってくる
これは、本当か嘘か判断が難しいですが、嘘の可能性も高いです。真偽の見極め方ですが、営業のがっつき方で判断しましょう。もし、本当に購入を前向きに検討している人がいるなら、その物件を勧めるメリットが低いです。よって、営業の方が他の物件を勧めてきたり、あまり積極的にその物件の紹介をしてこない場合は、本当に他に検討している人がいる可能性が高いです。そうではなくて、早くしないと取られてしますので、今買付を出しましょうとか、今日申し込みをすれば値引きが狙えますとか、とにかくがっついてくる場合は、他がいない可能性が高いです。もし、嘘をついている可能性が高いと判断したら、悪徳な不動産会社の可能性が高いので、お店を変えた方が良いかもしれません。
３．嘘の物件情報を伝える
これはしょっちゅうです。良くあるのが、新築時の価格や住宅性能に関する話題です。例えば、新築の建売などは、売出価格が４０００万円で、最終的に不人気だと３３００万円くらいまで値下げすることが多いです。もし、築１年で中古で３４００万円で売り出されていた物件があったとして、不動産会社に新築時は４０００万円の家が１年で６００万円も値下げしたんですよ。お得ですよって言われたらなんかほしくなりますよね。実際は新築時の購入価格は３３００万円なので、むしろ中古にしたら値上げしてるわけなんですよ。もしここで値引きを受け入れて３３００万円で売れれば、売主は大喜びです。買主は、新築と同じ価格で中古を買わされるわけです。あとは買主が無知なのをいいことに住宅性能についても嘘が並べます。最低限の断熱材しか入ってないのに、高気密高断熱住宅と言ったり、耐震性能は現在の新築並みと言ったりなどです。
私が以前、築３０年の中古を見た時に、営業の方が「この物件は大手ハウスメーカーが建てた軽量鉄骨の家です。鉄骨は耐震性能が高く、今の新築木造と同等かそれ以上の耐震性能があります」と言われました。私は心配になり、当該のハウスメーカーに直接聞いたら、例え鉄骨でも古い家だと耐震性能は今の新築には遠く及ばず、むしろ、錆が出ていたりすると、耐震性能は最悪と言われました。
また別の物件では、本来の築年数よりも2年築浅の年数を伝えられていました。法的にいえば合法とも言えるようですが、建売物件が販売されてから2年売れ残っており、この2年後に購入者が登記手続きをした時を起点に築年数の計算をしていたようでした。もちろんこれでは実際の築年数がわからなくなります。しかし誰が聞いても、売れ残った2年間も加えた年数で教えてもらいたいと思うはずです。この物件は築年数の割に外壁などの劣化が激しいと思い築年数を疑った結果分かったことです。更に注文住宅で施主がこだわりの家を建てたと言っていましたが、実は建売だったというオチです。
4．不動産はこれから値上がりすると断定する
これはしょっちゅうです。正直ここ10年値上がりの傾向は確かにありましたが、直近は値下げの傾向も出てきていますし、景気に左右もされますので、待てば待つほど値上げすると断定することは誤りです。とにかく売ってしまいたいという不動産営業の心理が見えるセリフで、「今が買い時です。」と言いたいがための言い訳です。不動産価格はエリアによっても上下が激しく、全般的に値下げしている傾向でも一部値上げもあれば、全体的に値上げしている中でも値下げするエリアは存在します。
5.値下げはできませんと言ってくる
これも本当によくあるやり取りですが、大抵売主さんに聞いていない場合が多いです。ほとんどの場合、不動産業者は売主側の味方をしていることが多く、両手取引では特にそうです。一般的に不動産の知識量でいえば、売主のほうが優っている例が圧倒的に多く、さらに売主に嫌われると、物件を取り扱えなくなるため、基本的に両手取引では不動産業者は売主の味方です。また、片手取引で、売主とその物件を取り扱う不動産は他におり、紹介だけをする例でも値下げを渋る例は多いです。理由としては、不動産業者がもらう仲介手数料上限は、物件価格の３％に６万円を加えた全体額に消費税を加えたものになります。例えば物件価格を１００万円値下げすれば、仲介手数料は3万3千円も少なくなるわけです。売主からの印象も悪いし、自身の利益も減るしで値下げにいいことはないです。また、最初に値下げできませんと言っておくとめんどくさい値下げ交渉などをしなくても良いので楽というのもあると思います。実際これも本当の場合も多く、売主から値下げ不可と言われている場合は、真実なのでしょう。ただ、私の経験上、本当に値下げできない物件は少ないです。売主の値下げ不可も方針なだけで、実際目の前に購入したいという顧客がいて、数十万円の値下げを渋って見逃すのは避けたいと考えていると思います。
嘘を見抜く方法としては、「値下げ不可は売主の方針ですか。実際値下げできるなら購入したいと考えていますがいかがですか。」と聞いてみましょう。これでも値下げはできないので、今の価格で検討くださいという返事があれば、嘘ではないのでしょう。ここですぐに売主に聞いてみましょうか。と言ってくれば、値下げ不可は嘘だったということになります。
５つの嘘についていかがだったでしょうか。基本的には不人気物件を高値で売り付けることを目的にこれらの嘘をついていると思います。
本当にお買い得な物件は、ほぼ間違いなく秒で売れますし、人気物件についても、掲載された瞬間に問い合わせが殺到し、数日で売れる例が多いです。
今日検索した物件が何週間も出ているようなら、その物件は絶対にお宝物件ではないですし、不人気物件の可能性が高いです。そして案内する不動産が今回紹介したような話をしてくるようなら悪徳か不誠実か不人気な不動産会社の可能性が高いです。
おまけ 優良不動産会社の特徴
優良な不動産会社の場合、基本的に問題のある物件は紹介を避けるか、紹介する場合もデメリットを必ず伝えてくれます。優良な不動産ほど、不必要な情報は言わないので、一見不親切に見えますが、どちらかというと、情報を伝えるというよりはお客の情報を聞き出すことを重視しており、良い物件を紹介するというよりもそのお客の求める物件を探すことに注力します。正直お客に適当なことを言っても、購入後にトラブルにつながりますし、基本お客はプロから見れば、無知の塊なので、情報を伝えても正しく判断できないと思っている節があります。それよりも希望にあった物件を見つけて、売主の言い値で即決してもらうほうが良いと考えるようです。
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