土地には本当に様々な要素が絡みます。その要素の中の最も重要な1つの要素がどのような道路に接した土地であるかということです。
まずは、分かりやすいところで目の前の道路の大きさを見てください。角地の場合、2面が道路に接していると思いますが、大きい方の道路に注目してください。幅が4m以上ない場合は注意してください。その土地に家を建てる場合、「接道義務」というものがあり、4m以上の道路にその土地が2m以上接地していなければ建築できないというものです。やたら広い土地で坪単価が安い場合は、接道が4m未満の可能性があります。その場合、その土地の道路に面した部分には家は建てられず、道路と自身の土地の道路に面した部分合わせて4m以上確保した上で家を建てる必要があります。つまり、建物をより内側に建てる必要があるということです。折角の自分の土地なのに道路と見做される道路側部分は使い物になりません。これをセットバックといい、自分の土地を道路として利用してもらうことになります。4mないと車が行き来できないため、この道路に面している土地は、家を建てる時は、自身の土地の一部を空き地にしておき、道路として利用できるようにするという考えなんですよ。一般的には、このセットバック部分の土地は使い物にならないので、売買の時もその分安くなっているため、坪単価が安く見えているわけです。決してこの土地の坪単価が安いわけではなく、このほぼ価値0のセットバック部分を含めて、売買するため、広い土地が狭い土地とほぼ同額で売られているため、坪単価が安く見えるだけです。セットバック部分を除けば、広い土地も狭くなってしまいます。
さらに狭い道路に面していると、日々の駐車も非常に億劫ですし、景観や日当たりも悪い例が多いです。結局南面の道路に面した土地でも道路が狭いと結局冬場の南側からの日射が期待できないのです。道路挟んだ向かいの家がすぐそばになるため、その家の影になる可能性が高いということです。道路があっても住宅などが密集しているため、ごみごみしていて景観も悪いです。さらに除雪車などが入れない可能性も高く、積雪のある地域ですと、町内会で雪かきをする必要も出てきます。
次に接道が私道か公道かというものです。公道は分かりやすく、国道、県道、市道のように国等が管理している道路です。ある程度の大きさがあり、管理も任せられるため、安心です。国道などの大通りの場合、交通が多く、大気汚染や騒音、トラック衝突リスクなどが出てきますので、メリットばかりではないですが。
問題は私道で、その道路に接している土地の所有者で共有している場合です。さらに大きい道路から枝別れしており、その私道の末端に土地があり、その土地を購入する場合です。よく不動産会社が、大きな土地を手に入れた場合、その土地を6つくらいの土地に分けて、その6つの土地の真ん中に道路を作って、売り出すことがあります。その真ん中の道路は誰かが管理すべきで、不動産会社が所有することもありますが、大抵の場合、この6つの土地の所有者が共同で所有します。初めの時は、不動産会社が仲介するのでトラブルはないですが、将来的にこれらの土地が売買される時が厄介です。例えば、私道のことを気にせず、土地を購入すると、土地の購入時に別途、この私道の所有権移転の手続きが出てきますが、全員の同意がいるため、司法書士に依頼する手数料も高くなりますし、トラブルが出てくる可能性もあります。最もトラブルになる可能性があるのが、ガス管や水道管を引く場合などに道路を掘削する時です。奥にある家の場合、新築や改築時に目の前の道路からガス管や水道管を引いたり、そもそも修繕する場合などもよくあります。この場合、勝手に他人の道路を掘削するわけにはいかないので、所有者皆さんの同意が必要になるのですが、嫌がらせをして同意をしない人がいる可能性があります。特にその中に不動産会社が混じっているとさらに厄介で、悪徳なところだとゴネればお金が入ることを知っていて敢えて同意しないこともあります。結局掘削の同意のために数十万円余分にかかったり、時間がかかり工期が遅れ余分な費用がかかる可能性もあるため、購入時に共同所有の私道に面した土地だと分かれば避けたほうが良いかもしれません。もちろん面していても、角地で別の道路にも面していれば、トラブルは少ない可能性があります。
あとは都市計画などで将来的に目の前の道路が拡張される予定などがないか調べておいてください。都道府県などの都市計画があり、もの将来的に接道が大きく拡張される可能性がある場合は、立退のリスクがあります。折角家を建てたのに10年後に、立退の依頼があったのではやるせないですよね。古い家の場合、逆に立ち退いて、潤沢な資金を得て、別に建て直すこともあるようですが、新築だとリスクが大きすぎます。これは本当に稀な例なので、念のため調べておいてください。
多くの場合、これといった大きな問題のない接道の土地ばかりだと思いますが、接道の状況は、購入前に何度も足を運ぶ、平日、休日の朝昼晩の状況は見るようにしておいてください。たまにあるのが、通勤時間に目の前がずっと渋滞しており、窓から中を常に見られているような立地の場合や大型トラックの通行が多く、うるさいし揺れる場合や異常に通行人が多く、よく見られる場合などと見てみないと本当に分からないことが多いです。接道環境は購入後に変えることができないので、絶対に妥協しないようにしてください。
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