耐震の基準は何度か変わっています。
１９８１年以前の建物を旧耐震といい、以降を新耐震といいます。
２０００年以降は木造に対してはより厳しくなり、事実上地盤調査が
必須となります。
ざっくり言うと、旧耐震の家は震度６強以上の地震で倒壊する可能性が
ある。新耐震は、震度６強以上でも倒壊しない可能性が高いが、かなり
破損して住めなくなる可能性が高い。２０００年基準以降は地盤調査も
しているので、ある程度安心だが、震度７で倒壊する可能性も０ではなく、
かなり傷む可能性が高い。
有事の時のことなど気にしない人が大半ですが、命に関わる問題ですので
倒壊は絶対避けるべきです。この観点から旧耐震の家を購入するのは
控えるべきでしょう。倒壊しない強固な家もありますが、リスクが高いです。
新耐震も、倒壊するリスクもある程度あり、倒壊しなくてもほぼ住めなくなる
ほど破損する可能性が高いので控えるべきでしょう。
となると２０００年基準以降になりますが，新築はすべてこの基準を満たして
います。これを耐震等級１といいます。
今の新築の最低限度の基準です。
正直熊本地震のように震度７が２回以上連続で来たら倒壊する例が散見したので
心もとないでしょう。
耐震等級２だと１．２５倍、耐震等級３は１．５倍です。
結論でいうと耐震等級３の家を絶対選びましょう。
耐震性だけは，改修するのがかなり困難です。
そして最も重要です。
たまに耐震等級３相当の家がローコストでありますが，相当はあてにならないので，間違いなく耐震等級３にしましょう。住宅業界において相当などというあいまいな言葉は厳禁です。特に耐震に関しては絶対の保証が必要です。確固たる研究結果に基づいた根拠ある方法で建築していることが重要です。
何かが足りないが、相当なもので補っているから問題ないという発想は危険です。その相当の解釈は往々にして適当なことも多く、だいたいは業者の利益のための拡大解釈の例が多いです。
多くの場合、中古物件は耐震性能で劣ります。
しかし、古い住宅であっても現在の耐震等級３のレベルを満たす住宅もありますし、耐震等級を満たしている住宅はほぼほぼ作りがしっかりしていて、外れが少ないように思えます。
逆にはずれの物件は、どんなに良い設備入れたり、リフォームしたりして新築に見えたり、新築でも高級に見えても、耐震が弱い物件です。
耐震を満たせば自ずと耐久性も確保されます。耐震・耐久をクリアにすれば、家はノーメンテでもずっと長持ちしますし、断熱材などを多く充填しても、ずれたりしないので、長く家の性能を確保できます。
結局内装はお化粧のようなもので下地の肌が荒れていたら、どんなに良い素材の化粧品を使っていても全く意味がありません。
家も同じで壁紙や床がどんなに高価でもどんなに良いキッチンを使っていても、壁の中がかびだらけになれば、内装もかびてきますし、耐震が弱く傾けば、キッチンなども使い物にならなくなります。最悪、家が地震で倒壊すれば、すべてリフォームして新品同様にしても無意味です。
というふうに考えていくと、耐震は家にとって最も重要です。
耐震が確保されるから、耐久性が担保される。
耐久性が担保されるから、断熱材などがずれずに、かびずに長期間使え、家が快適になる。
家が快適になるから、長く快適に過ごすことができる。
これらが満たされて、はじめて、内装や家具家電のメリットが享受できるのです。
ローコストは、内装や家具家電にばかりお金をかけているので、足元をすくわれます。
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